시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 🙂
각종 임대차 계약서 작성 및 특약사항을 정리하고 있습니다. 이번 이야기는 상가입니다. 상가 임대차는 살아가는 생업의 문제라 빈틈없이 꼼꼼하게 작성해야겠지요. 앞서 권리금 계약에 대한 모든 것을 기술했습니다. 이번에는 본 계약인 상가 임대차계약을 포스팅합니다.
상가 임대차 계약서 작성 사례
아래 내용은 상가 임대차 계약서를 작성한 사례입니다. 가장 일반적으로 사용하는 계약서 서식으로 대개 이런 식으로 작성됩니다. 좀 더 완전한 계약서를 만들기 위해서는 특약을 적절히 삽입하거나, 상가 임대차 표준 계약서를 사용하십시오. >> 자료실에서 다운 가능(표준 계약서).
임대차 계약 시 세부적인 특약사항 모음 (상가)
상가 임대차에 대한 특약 사항을 모았습니다. 아래 열거된 특약 사항을 읽어 보신 후 본인의 상황에 맞는 특약을 선별하여 사용하시고, 이외의 특별한 사항은 직접 문구를 만들어 삽입하십시오. ‘부동산 임대차’에 관한 특약 사항이므로 모든 임대차계약에 내용이 중복되오니 관대한 이해 바랍니다. 특히 상가는 점검해야 할 사항이 많고 변수도 많으니 주의하여 작성합니다.
계약의 일반사항
① 월 관리비는( ) 이며, 매달( )일 지급한다. (전기료, 수도료는 별도임.) 관리비 : 금 원 / ㎡
② 차임은 해당 지급일에 임대인의 은행 계좌에 송금하기로 한다.
③ 전 임차인의 퇴거일은 전 임차인과 임대인, 공인중개사, 신 임차인과 확인했으며, 최종 명도 책임은 임대인에게 있다.
④ 조세 및 공과금은 잔금일 기준으로 정산하기로 한다.
⑤ 부가가치세는 별도임.
임대차 부동산의 시설에 대한 사항
① 현 시설 상태의 임대차 계약이며, 건물은 건축물대장의 면적이다.
② 임대할 부분의 면적은 공부상 전용면적이다.
③ 현 시설 상태의 임대차 계약이며, 임차인의 부주의로 인한 시설물의 인위적 파손 시 원상 복구한다.
④ 현 시설 상태의 임대차계약이나 노후된 전등, 벽면 페인트는 임차인의 입주전까지 임대인이 새로 교체해주기로 한다.
⑤ 임대인은 잔금 지급일 전까지 시설물 하자( )를 수리하여주기로 함.
⑥ 본 임대차 물건의 시설 하자 부분인 ( )에 대해서 임차인에게 고지후 인지한 계약임.
⑦ 본 임대차물건의 용도는 ( )시설인데 임대인은 입주 전까지 임차인의 영업 목적에 맞는 ( )시설로 용도변경을 해 주기로 약정하고, 비용은 (임대인/임차인/공동) 부담으로 한다. ※ 비용 부담에 대해서 합의한 후 기재하세요.
⑧ 본 상가의 업종은( )이며, 임대인 허락 없이 타 업종으로 전환할 수 없다. 임차인은 임대인의 사전 또는 서면 동의 없이 계약서상의 사용 용도를 임의로 변경할 수 없다.
⑨ 본 부동산에 속해있는 모든 간판은 현 상태로 임차인이 인수하기로 한다. (간판에 대한 세부적 약정 필요함)
⑩ 임대 면적의 차이에 대하여는 추후 언급하지 않기로 한다.
⑪ 임대인은 임차인과 계약체결 당시의 용도로 임차인이 사용·수익할 수 있도록 협조한다. 임대인은 임차인의 사용 목적에 따른 건축물의 용도변경이 필요한 경우 이에 적극 협조 및 비용의 의무를 진다.
⑫ 공용 화장실, 배기시설 설치, 닥트시설, 냉장 냉동고의 실외기 설치장소, 급수 및 하수, 도시가스, 주방, 전화 단자 등의 시설 협의.
⑬ 임대인은 전력(고압) ( )KW 이상을 임대 목적물에서 사용할 수 있도록 설치해야 한다. 분리 계량기 설치는 임차인이 하기로 한다.
⑭ 정화조 설치 건물이라면 시설 확인. (구청 확인)
⑮ 주차 가능 대수를 기록함.
⑯ 임차인은 임대차 계약기간 만료 시 현 시설물 철거를 통해 공실 상태로 명도한다. 이를 이행하지 않을 경우 철거 비용은 보증금에서 차감 지급한다.
⑰ 임차인은 화재 및 손해보험에 가입해야 하며, 미가입으로 인한 모든 민·형사상 책임은 임차인에게 있다.
※ 기타 소방 비상계단 문제 등 상가는 상황마다 변화가 있으므로 적당한 특약을 만들어 사용하십시오.
기타 임대 조건에 관한 약정
① 인테리어 공사 기간을 ( )일 인정해주기로 하며, 이 기간에는 임대료를 무상으로 하고, 이후에는 영업개시와 관계없이 임대료를 정산한다.
② 임대인의 책임 있는 이유로 인테리어 공사가 지연되어 개업 시기가 늦어질 경우 임대료에서 차감한다. 15일 이상 장기 지연될 때는 영업에 대한 손해를 임대인이 임차인에게 보상한다. (구체적 손해 배상명세 기재)
③ 최초 계약일로부터 매( )년 마다 임대료에 한하여( ) % 인상한다.
④ 동일업종 영업금지 등의 제한 사유로 임차인이 정상적인 영업을 할 수 없으면 본 계약은 조건 없이 해제되며 임대인은 그 즉시 계약금을 반환한다.
⑤ 임대료 및 관리비는 ( ) 계좌로 입금하며, 부가가치세는 별도임.
권리에 관한 조건
① 본 계약 당사자들은 계약에 필요한 개인정보 제공 및 활용에 동의한다.
② 본 계약은 계약당사자들이 계약서에 인쇄된 내용 전부를 확인하고 동의한 계약임.
③ 월 임대료는 선/후불이며 다음 계좌로 송금하기로 함.
④ 계약일 현재 권리의 하자나 대출금은 전혀 없는 상태이며 본 조건을 잔금일까지 유지키로 한다.
⑤ 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의하며 필요한 서류를 제공한다. 또한 전세권설정 및 말소에 필요한 제반 비용은 임차인이 부담한다.
⑥ 계약일 현재 근저당권(OO 은행 OO 지점, 채권최고액 금 원) 설정되어 있음.
⑦ 계약일 현재 근저당권 (OO 은행 OO 지점, 채권최고액 금 원)은 20 년 월 일까지 또는 잔금과 동시에 말소하기로 한다.
⑧ 계약일 현재 OO 은행 근저당 채권최고액 금 원 중 일부를 20 년 월 일까지 상환하여 금 만원(채권최고액 기준) 으로 감액 등기하기로 한다.
⑨ 임대인은 20년 월 일 까지 등기부에 설정된 OOO, OOO 등을 말소한다. (등기부상에 주로 설정되는 권리는 가압류, 가처분, 가등기, 압류 등이다.)
⑩ 계약 체결 후 권리의 제한 사유가 발생하여 임차인의 잔금 지급일까지 해소할 수 없으면, 임차인은 계약을 해제할 수 있다. 이때 임대인은 임차인에게 이미 지급된 금액을 즉시 반환해 주어야 한다. ※ 별도의 손해에 대한 배상은 따로 정함.
⑪ 잔금 지급 시까지 저당권, 가압류, 가처분, 가등기 등의 권리 하자가 발생하지 않아야 하며, 위반 시 임차인은 일방적으로 본 계약을 해제할 수 있다.
⑫ 임차인의 영업허가에 관련된 사항은 임차인이 전적으로 책임지기로 한다. 단, 임대인은 임차인이 영업허가를 득하는 데 적극적으로 협조한다.
⑬ 건축물대장의 위반건축물은 임대인이 20 년 월 일까지 처리해 주기로 하며, 본 건에서 발생한 각종 이행강제금 등도 임대인이 완납하기로 한다. (해당 지자체 확인 필요함)
⑭ 임차인은 임대차 기간 중 특별한 사정없이 월 차임을 지연한다면, 임대인에게 지연 이자로 월 임대료의 ( )%를 가산하여 지급하기로 한다. 이는 악의 또는 고의적인 월 차임 연체 방지 목적임을 쌍방은 인지한다.
⑮ 임대차기간의 만료 후 특별한 사정 없이 임대인에게 점포를 명도해주지 않을 경우 기간만료 후 다음 날부터의 불법점유와 그에 따른 명도지연의 손해배상금으로 임차인은 (금 만원)을 임대인에게 지급하여야 한다.
⑯ 임대인은 임대차계약 만료 시 새로운 임대차 계약의 성사 여부와 관계없이 임대 보증금을 임차인에게 반환하기로 한다.
⑰ 임차인의 영업 목적대로 인허가받을 수 없을 때는 위약금 없이 본 계약은 자동 해제되며, 임대인은 계약금을 즉시 반환키로 한다.
⑱ 본 계약은 전 임차인의 계약해지를 전제조건으로 한 계약임.
⑲ 계약 만료 전 퇴거할 경우 부동산 중개보수는 임차인이 부담한다.
⑳ 기타 사항은 상가건물임대차보호법 및 일반 일반 관례에 따른다.
대리가 참석했다면
① 본 계약은 임대인 OOO를 대리하여 OOO가 계약함을 임차인이 승낙하는 조건이며, 잔금 전까지 임대인이 직접 추인하거나 위임서류 일체를 제출하기로 한다. 잔금 납부 시까지 하자 발생 시 대리 계약자가 책임지기로 한다.
② 계약금 중 금 원정은 계약 당일 지급하고, 나머지 계약금 금 원정은 20 년 월 일 까지 임대인의 은행 계좌로 송금하기로 한다.
③ 차임은 임대인의 은행 계좌에 송금하기로 한다.
④ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와의 계약이며, 위임 관련 서류 일체를 임차인이 확인한 후 별도로 첨부한 계약임.
⑤ 본 계약은 본인 OOO의 대리인 OOO와 대리 계약이며, 개인 사정 때문에 계약 당일에 위임 관련 서류를 제출하지 못하고, 임차인 양해하에 20 년 월 일까지 위임 서류 일체를 제출하기로 약정한다.
⑥ 본 계약은 본인 OOO의 부부관계에 있는 OOO와의 대리계약이며, 일상가사권 법률 해석상 소유자 본인과의 전화통화(20 년 월 일 시)와 위임 서류를 첨부한 계약이다. 중도금 및 잔금 지급은 본인의 참석을 원칙으로 하며, 부득이 본인 참석이 불가능할 때에는 본인 OOO 명의의 은행 계좌로 송금함을 원칙으로 한다.
※ 본인이 꼭 참석해야 문제의 소지가 없음. 위임용 인감증명을 확인하고 꼭 본인이 발급받은 것인지 확인.
마치면서
상가는 챙겨야 할 게 꽤 많습니다. 위에 서술한 특약사항은 참고로 활용하시고, 이외 특별한 내용은 직접 문구를 만들어서 사용하십시오. 특약 잘 활용한다면 앞으로 혹시 발생한 분쟁을 상당 부분 예방할 수 있습니다. 국내 경기가 참 안 좋게 돌아가네요. 이럴 때 일수록 임대인, 임차인, 중개사 여러분이 모두 협력하여 모두 다 만족하는 좋은 거래하시기를 기원합니다.