상가 임대차 퇴거 시 원상복구 어디까지 해야 하나?

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시작하면서…..

안녕하세요~ 지식거래소입니다. ^^

오늘 주제는 ‘상가임대차 원상복구’ 기준입니다. 머 여러 이유야 있겠지만, 상가 임대차를 하는 이유 자체가 먹고살려고 하는 거 아니겠어요. 그러나 퇴거하는 이유는 정 반대겠지요. 사업부진입니다. 그래서 비용이 들어가는 철거 문제로 대립합니다. 이 점을 집중해 봅니다.

상가 임차인이 임대차계약 만료 후 퇴거 시 원상복구(원상회복)에 관한 이야기입니다. 상가란 상업을 위한 공간으로 사업이 번창하여 오랫동안 유지하고 계신 분들은 문제가 없습니다. 그러나 재계약을 하지 않고 퇴거하는 이유는 사업 부진으로 사업장을 정리할 때가 대부분으로 이때 임대인과 임차인 사이에 원상복구에 관한 각종 첨예한 문제들이 대립하고, 감정적으로 악화하는 사례가 많은 편입니다.

최초 임대차 계약 당시 상태에 대하여

임차인이 최초로 상가를 구해 시설하는 경우의 수는 다음과 같습니다. 물론, 세분하면 더 많겠지만 일반적인 내용입니다.

신축 분양상가나 시설이 전혀 없는 빈 상가를 임차, 시설을 새로 한 경우.
구 임차인에게 권리금을 주고 동종업종의 기존 시설물들을 그대로 인수 및 영업
권리금을 주고 상가를 인수한 후 기존의 시설 대부분을 사용하되 부분적으로 새로운 시설물을 설치.

세입자가 임대차 계약 기간이 끝나 퇴거할 때 대개 건물주(임대인)는 계약서에 인쇄된 문구를 제시하면서, 아무것도 없는 상태로 깨끗하게 철거하기를 임차인에게 자연스럽게 요구합니다. 이때 빈 상가점포를 임차하여 시설 전부를 새로 한 경우에는 별문제 없이 철거하겠지만, 다른 상황이라면 임대인과 임차인 사이에 다툼의 소지가 다분합니다.

부동산중개사무소에서 주로 사용하는 상가 임대차계약서 서식에는 ‘원상복구를 언급한 조항’이 다음과 같이 인쇄되어 있습니다.

위 조항 때문에 임대인과 임차인은 최초의 빈 점포 상태로 원상 복구하는 것으로 많이 오해하고 있습니다. 그러나 대법원 판례에서는 “다른 약정이 없는 한 현 임차인은 임차할 당시 상태로만 원상복구의 의무가 있다.”라고 했습니다. 임차할 그 시점에 구 임차인의 시설이 있었고, 그 후로 현 임차인이 새로운 시설을 했다면 새로운 시설 부분만 원상복구 하면 된다는 내용입니다.

임대차 계약 시에 임대인은 “임차인은 계약 만료 시 아무런 시설이 없는 최초의 공실인 상태로 원상복구 한다. / 퇴거 시에 내부 구조물 전부를 철거하기로 한다.”라는 등의 조항을 특약으로 따로 표기해야 하며, 반대로 임차인은 다른 약정 없이 계약했다면 임차할 당시의 시설물에 대한 증명으로 사진, 시설리스트, 상태 등의 자료를 따로 준비 및 보관하여야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

원상복구에 관한 문제가 많이 발생, 1900년에 원상복구에 관한 아주 중요한 판례가 대법원에서 나왔습니다. 요약 발췌합니다.

마치면서…..

법으로 딱 규칙을 정하면 되는데, 세부적 지침이 없어 늘 문제가 되는 원상복구에 이야기입니다. 하긴 적절한 규범이 없으니 감정싸움에서 더 나아가 대법원까지 갔겠지요. 우리나라 법은 대법원 판결이 아주 중요한 기준이 됩니다.

성격이 다른 판결도 있는데요. 임대차계약기간 중 영업양수도계약(프랜차이즈 계약 등)은 계약의 성격상 (구)임차인의 시설을 모두 포함한 것이라 철거해야겠지요.(대법원 2017다268142 판결)

아무튼, 우리 법은 계약 당시 특약을 중점으로 봅니다. 어떤 형식으로 계약했는지가 중요하다는 결론입니다. 물론 임대인과 임차인 이 문제로 대립은 하겠지만, 법적으로 따지기 앞서 서로 협의하는 방법이 가장 좋겠지요. 재미없는 법 얘기 끝까지 읽어주셔서 정말 감사합니다.~