시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 🙂
상가 등의 부동산 상식을 이어가고 있습니다. 대부분 포스팅 내용이 그렇듯이, 단순한 정보의 나열만이 아닌 실제로 진행된 사례만을 이야기하려고 노력합니다. 오늘의 이야기는 ‘포괄 양도양수계약’을 주제로 합니다. 제가 꽤 오랜 시간 상가를 소유하다 팔아먹은 과정을 엮은 이야기입니다. ㅎ
포괄적 양도양수계약?
상가 분양(매입)과정과 부가세 환급, 폐업에 따른 환급 받은 부가세 추징 등 전반적인 부가세 관련 총정리를 앞서 포스팅 한 바 있습니다. 그 과정이 궁금하신 분은 아래 링크 한번 다녀오시고요. 오늘은 그곳에서 부족한 부분인 ‘포괄적 양도양수’에 대한 내용이고요. 그전에 기본적 개념을 알고 갑니다.
상가 등의 부동산을 양도하면 건물분 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다. 그러나 사업체(임대사업의 대상인 상가 등)를 포괄 양도양수를 하면 상가를 양도할 때에 부가가치세를 과세하지 않습니다. 본래 ‘사업의 양도’는 부가가치세법상 ‘재화의 공급’에 해당하여 부가가치세가 과세하는 것이 원칙입니다. 상가를 매매한다는 가정하에 그 흐름을 순서대로 정리해 보았습니다.
상가 매매 시 일반적 과정
① 매매 총금액 중 건물분에 대한 부가가치세를 별도로 하는 계약서 작성 및 금액을 안분합니다.
② 잔금 때 매도인이 매수인에게 건물분 부가세가 포함된 세금계산서 발급.
③ 매도인은 임대사업자 폐업신고 및 건물분 부가가치세 신고 및 납부.
④ 매수인은 잔금 후 20일 이내에 ‘일반과세 사업자등록’ 및 매수인으로부터 발급받은 세금계산서로 부가세를 환급받음.
포괄적양도양수 계약을 하면 행정절차가 생략된다
위와 같이 매수인은 일반과세 사업자등록 후 본인이 지급한 건물분 부가세를 돌려받습니다. 결국, 본인이 지급하고, 본인이 환급받는 셈이죠. 실제 당사자들은 신고, 납부, 환급 등의 절차가 좀 번거롭습니다.
‘포괄양도양수’는 기존 사업체를 통째로 인수하는 것으로 행정절차를 생략하는 개념입니다. 단, 인수자가 사업의 동질성을 그대로 유지한 채 명의만 이전되는 개념으로 일반과세자만 가능합니다. ‘일반과세자’와 ‘간이/면세사업자’ 등과는 포괄양도양수계약이 불가능합니다. 승계 후 사업체를 면세업으로 전환하는 것도 인정되지 않으니 주의 바랍니다.
포괄적양도양수계약 방법
일반적으로 부동산 사무소에서는 계약서에 간단한 특약만으로 이루어지기도 합니다. 머~ 이렇게 처리해도 문제는 없습니다.
포괄양도양수계약서’는 일반 부동산매매계약서에 첨부, 보충되는 형태로 작성됩니다. 사례를 첨부하니 참고하시기 바랍니다.
실무에서는 매매계약서에 “본 계약은 포괄 양도양수 계약임.”이라고 약식으로 간단히 표기하는 경우도 있습니다. 그래도 사업체를 통째로 이전하는 계약이니 되도록 따로 포괄양도양수 계약서를 작성, 세부적으로 디테일하게 연결하는 것이 정석이라고 생각합니다. 그래서 양식을 첨부했습니다. 양식은 자료실에 업로드 할테니 필요하신 분들은 다운받아 사용하세요~
마치면서
포스팅을 마칩니다. 본 포괄적양도양수 계약서 서식은 그대로 쓰기보다는 상황 맞게 수정해서 사용하시기 바랍니다. 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 오늘도 행복한 날 보내시기를 바랍니다.
연결된 포스팅 링크
1.상가 부가가치세 총정리: 부동산 분양, 임대, 양도 부가세, 부가세 환급 및 반납(추징)
2. 상업용 부동산 매매할 때 부가세를 주의한다.
지식거래소의 책
부동산 경매는 안 해도, 경매 상식은 알아야 한다!!! <부동산 경매 더하기, 2025.6.23>
