시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
우리나라는 참 상가가 많습니다. 그만큼 자영업자 비율이 타국에 비해 높다는 방증이기도 하고요. 자영업이 살아남기 어렵다는 뜻이기도 합니다. 대기업 위주의 수출 정책으로 가다 보니 개인들은 각자도생입니다. 그래서 상가를 많이 만들어 자영업자를 양산하면 그만큼 일자리가 증가하는 꼴이죠.
우리나라 자영업 비율은 계속 20% 이상을 상회하면서 OECD 국가 중 6~7위 정도의 위치에 있었습니다. 생산활동 인구 중 20% 이상은 알아서 먹고살라는 거지요. ㅠㅠ 부메랑으로 돌아옵니다. 현재 자영업 악화로 20%의 벽이 깨지면서 비상이 걸렸죠.
주변 지인이 장사를 해보겠다고 저에게 컨설팅 의뢰하면, 웬만하면 하지 말라고 권합니다. ^^; 그만큼 폐업률이 어마어마하기 때문입니다. 국내 양질의 일자리는 얼마 없고, 떠밀리다시피 창업을 하는 악순환이 계속되고 있습니다. 그러나 임금 일자리의 부족으로 고령자의 자영업 진출은 눈물 납니다. 생존 그 자체로 말리기도 힘듭니다.
상가부동산 시장은 어떨까요?
기존 주택시장이 위축되거나, 억제 정책 등으로 미래가 어두워지면 자주 등장하는 화두가 수익형 부동산입니다. 대표적으로 상가를 말하는데요. 우리나라 상가 분양가는 꽤 높은 편입니다. 오죽하면 큰 건물에서 1층 상가만 완판해도 손익분기점은 충분하다는 건설사의 기록도 있습니다. 거품이지요. 상가를 접근할 때는 현재의 임대료 수익률만 볼 게 아니라 상권에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 그리고 알아야 할 상식도 주택보다는 좀 많은 편입니다. 주의해서 접근해야지요.
오늘은 상가의 종류에 대해 간단히 마치려고 했는데, 두서없이 말만 길어지네요. 물론 다 아시는 내용이지만 상가의 종류에 대해 간단히 포스팅합니다.
상가의 종류
상가도 부동산의 한 종류이므로 주택 등의 일반 부동산과 근본적으로 같습니다. 굳이 이분법으로 나누자면 ‘주거용’과 ‘상업용 부동산’으로 구분합니다. 주변에서 볼 수 있는 크고 작은 건물의 상가, 아파트단지 내의 상가, 주상복합 건물의 점포, 쇼핑몰의 오픈 상가 및 2층 이상의 근린시설도 상업시설의 범주에 들어가지요. 시각적으로도 수많은 종류의 상가가 주변에 혼재되어 있습니다.
동네상가 : 상가주택 및 개인소유 상가빌딩
위의 사진은 주택가에 혼재하는 상가주택 모습입니다. 1층이 주로 상가점포로 이용하고 위쪽으로는 주택으로 사용하는 전형적인 동네 상권입니다. 토지와 건물 전체를 단독으로 소유한 형태로 임대인 ‘갑’과 다수의 임차인이 존재하는 상가건물과 상가겸용주택 등을 통칭합니다.
아파트 단지 내 상가
이 또한 동네 상가에 속하는데요. 아파트 단지 내 상가는 ‘단지의 세대수’로 기본 상권분석이 가능하며 비교적 안정적인 임대가 보장됩니다. 그러나 상권이 좋은 일반 상가에 비해 높은 ‘임대 수익률’을 기대하긴 어렵습니다. 아파트와 같이 큰 건물을 공동으로 신축하여 개별적인 호별로 각각 소유권을 갖는 것이죠. 아래의 공동상가에 속합니다.
공동상가(구분상가)
큰 건물을 여러 사람이 아파트처럼 공동으로 소유하는 상가를 의미합니다. ‘분양상가’ 또는 ‘구분상가’라 하며, 호별로 구분되어 분양된 형태입니다. 등기사항전부증명서에는 ‘집합건물’로 등기되어 있습니다. 아파트 단지 내 상가, 호별로 각각의 소유주가 있는 대형 상가건물, 주상복합건물 중 상가 부분, 쇼핑몰 등의 오픈형 매장 등이 이에 속합니다.
마치면서
상가의 종류를 시각적으로 간략하게 분류해 봤습니다.
모든 상가는 장단점이 있습니다. 아파트 단지 내 상가는 ‘단지의 세대수’로 기본 상권분석이 가능하며 비교적 안정적인 임대가 보장됩니다. 그러나 상권이 좋은 일반 상가에 비해 높은 ‘임대 수익률’을 기대하긴 어렵습니다. 반면, 일반상가는 높은 가격으로 분양되는 것이 일반적이기 때문에 상권 형성 실패 시 큰 피해가 예상됩니다. 결국, 상가는 종류보다는 상권분석이 우선시되므로 이에 따른 접근이 필요합니다. ‘수익형 부동산 수익률 계산?’에 대한 포스팅은 아래 링크를 참조하세요.>>> 오늘 포스팅은 상가의 전반적 이해를 위한 것이고 이후에는 디테일한 부분까지 접근하려 합니다.
오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사힙니다. 멋진 날 되시기를…..
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