실거주 매수인 임대차 계약갱신거절, 소유권이전등기까지 마쳐야 하나?

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시작하면서: 계약갱신거절은 소유권이전등기 경료 후?

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂

임대차 관련 분쟁을 짧게 정리하고 있는데요. 오늘은 ‘임대차 3법 중 매수인의 계약갱신거절, 소유권이전등기까지 마쳐야 하나?’라는 주제입니다. 즉 임차인이 있는 주택을 실거주 목적의 매수인이 매매계약을 체결했는데, 현재 임차인을 내보내려면 소유권이전등기까지 필요한지 아니면 매매계약만으로 가능한지에 대한 사안입니다.

가장 기본이 되는 법리는 임대차계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 매수인은 전 임대인의 지위를 그대로 승계하는 원리입니다. 길어지니 이 부분은 따로 포스팅한 내용이 있으니 링크 참조하세요~

임대차 계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 계약서 새로 써야 하나? 임차인 전월세 계약 해지는 가능한가?

임대차 3법

2020년 도입된 ‘계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제’의 3가지를 담고 있어 ‘임대차 3법’이라 부릅니다. 이 또한 자세히 포스팅한 내용을 제일 밑에 링크에 담아둡니다. 필요하신 분은 다녀오시면 됩니다.

이 중에 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 주된 사유로 ‘임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적’을 들 수 있는데요. 매수인이 이 목적으로 집을 샀으면 가능합니다. 다만, 조건이 맞아야 합니다.

실거주 목적 부동산을 구매한 경우 임대차계약갱신거절 요건

실거주 목적을 집을 구매했으면 당연히 소유권이전등기는 마쳐야 하며, 임대차기간이 끝나기 6개월~ 2개월 전까지 실거주 사유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. (대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조). 대법원까지 간 판례로 신뢰성 있습니다.

국토부 임대차상담사례

‘국토부 임대차상담사례’에서 같은 질문이 있는데요. 오해의 소지가 있어 원문 그대로 올립니다. 사실 이 부분에 대해 지식거래소에서는 한참 전에 포스팅 한 바 있고, <부동산 상식 더하기> 책에서도 ‘임대차 3법, 특약 등’으로 107쪽, 148쪽에 자세히 언급했습니다.

마치면서….

임대차 3법 ‘계약갱신요구권’ 문제로 많은 논쟁도 있고, 실제 소송까지 간 사례도 다수 존재합니다. 예컨대 임대인이 실거주 사유로 갱신거절 후 2년 내 사정이 생겨 집을 매도한 경우도 있고, 고의로 임차인을 내보낸 후 공실 상태로 매매한 사례도 다수 있습니다.

임대인 실거주하겠다고 거짓으로 임차인을 내보낸 후 새로운 임차인을 받으면 손해배상을 청구할 수 있겠지요. 또한, 자신이 직접 실거주를 하겠다며 계약갱신을 요구 임차인을 내보낸 뒤 집을 판 집주인에게 손해배상 책임이 있다는 법원 판단도 있습니다. 반대로, 실거주를 하다가 제3 자에게 매도한 경우, 사연이 특별하다면 임대인의 손을 들어준 판례도 있습니다.

혼란스럽네요. 아무튼, 오늘 주제인 매수인의 계약갱신거절은 반드시 계약 체결뿐 아니라 실제 소유권이전등기까지 마쳐야 가능하다는 결론입니다. 그러므로 실거주 목적의 집을 매수한다면, 임대차계약 기간 6개월 전에 소유권이전등기를 마친 후 임차인에게 계약갱신요구거절 의사표시를 해야겠네요.

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2. 자본주의에서 최선은 싸게 사서 제값 받고 파는 것이다!