오피스텔 일반 임대사업자 부가세 총정리

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂

오피스텔 관련된 현행법 지식을 하나씩 더하고 있습니다. 지난 시간 쟁점, 부가가치세 변천사, 전체적인 오피스텔 세금 맥락에 이은 부가가치세 추가 설명입니다. 주로 일반과세 임대사업자에 대한 이야기입니다. 주거전용 주택임대사업자는 부가세 면세 사업으로 부가가치세에 대해서는 별로 할 말이 없네요. 다만, 최초 분양 시에는 부가세가 분양가에 포함되고, 나중에 환급은 안 되겠지요. 이에 대한 포스팅은 아래 링크 참조하세요~

주거용 오피스텔 부가가치세: 주거용이라도 부가세 과세 대상인가?

하다 보니 또 부가가치세 이야기네요. ㅠㅠ 암튼, 오피스텔은 부동산 변종으로 주거용까지 참전하면서 참 복잡합니다. 오늘은 오피스텔 취득, 임대, 매매 과정의 부가세를 순서대로 정리할 겁니다. 싸질러 놓은 x 나라도 정리해야지요. ㅋ

오피스텔 분양 취득 시 부가가치세

‘주거용 오피스텔’ 또는 ‘업무용 오피스텔’ 등 어떤 명칭을 가지더라도 공부 상 오피스텔은 최초 분양 시 건물 가격의 10%의 부가가치세 납부합니다. 납부해야 한다는 것만 기억하시면 됩니다.(현재까지는 그렇습니다)

일반 취득세는 4.6%. 주임사 등록을 하면 감면됩니다. 하지만 매입한 오피스텔은 주거용으로 간주, 집이 하나 더 느는 거지요. 이런 경우 양도세 등 다른 문제가 대두됩니다. 그러므로 오늘은 일반과세 임대사업자에 대해서만 집중하겠습니다.

일반과세 임대사업자는 기 납부한 부가세를 환급받을 수 있다!

상업용 부동산 및 오피스텔 분양 금액에는 대개 건물 가격과 토지 가격으로 분리되어 있습니다.

토지는 부가가치세 면세이므로 건물 가격의 10%가 분양 시 부가세 금액이지요. 10%면 꽤 큰 금액입니다. 이렇게 납부한 부가가치세는 본인이 사업을 하든지 또는 일반 임대사업자등록을 하면 환급받을 수 있습니다. 환급에 대한 자세한 사항은 젤 밑에 따로 연결합니다.

부가세를 환급받을 수 없는 경우

1. 본인이 직접 주거용으로 입주

2. 일반 과세사업자가 아닌 간이과세자로 등록

3. 주택임대사업자로 등록

일반과세 임대사업자는 임차인에게 부가세를 징수 및 납부해야 한다

‘일반 임대사업자’는 세무서에 정식으로 사업자등록을 마치고 임대업을 영위한다는 의미입니다. 그러므로 임차인에게 임대료 외에 부가세를 추가로 징수한 후 정해진 기간에 부가가치세 신고 및 납부하면 의무를 다하는 것입니다. 임차인이 사업자등록이 없으면 주민등록번호로도 계산서 발급이 가능합니다.

이 내용도 길어질 수 있어 혹 이해가 안 된다면 역시 하단 링크를 참조하세요~ ^^;

일반 임대사업자 오피스텔 매매에 대하여

오피스텔 분양 취득에 있어 일반 임대사업자의 부가가치세, 임대에 관한 부가세를 살펴봤습니다. 마지막으로 중요한 매도에 관한 이야기를 할 건데요. 가끔 혼동하는 부분이기도 합니다. 오피스텔이나 상가 등을 매매할 때 두 가지 방향성이 있습니다.

첫째, 매도인과 매수인이 합의하에 포괄양도양수계약을 체결, 잔금 시 매도인의 사업자 폐업과 매수인이 일반 임대사업자 사업자등록을 동시에 하면 부가가치세 끝입니다. 주로 포괄양도양수을 많이 하는 편입니다.

둘째, 매도 금액과 별도로 한 건물분 세금 계산서를 매수인에게 발급하고, 매도인은 매수인에게 추가로 받은 부가세 금액을 신고 및 납부하면 됩니다. 물론 매수인은 사업자등록 후 매수 비용 외에 추가로 낸 부가세를 환급받으면 모든 과정이 완료되는 것이지요. 이런 일련의 과정이 번거로워 중간 행정절차를 생략한 포괄양도양수계약을 하는 것입니다. 좀 더 자세한 내용 역시 링크 참조.

오피스텔 매매 부가세 관련 Q & A

Q : 위의 두 가지 방법으로 오피스텔을 매입한지 10년 내에 매도했으면 분양 시 환급받은 부가가치세는 토해내야 합니까?

A : 아닙니다! 사업체를 일괄적으로 이전하는 ‘포괄양도양수계약’ 및 ‘부가세 별도 계약’으로 이미 부가가치세는 마무리된 것으로 보아 종료됩니다.

Q 2 : 그러면 어떤 사례가 10년 내에 기 환급받은 부가세를 추징하나요?

A2 : 상업용 부동산을 분양받으면 토지를 제외한 건물분의 부가가치세를 납부합니다. 그 후 일반과세 사업자등록(임대사업자 또는 개인사업)을 하면 납부한 부가세를 환급받는다고도 했지요.

환급받은 후 정상적으로 사업을 하던 중 건축물을 일반사업자 -> 부가세 면세사업자로 전환 또는 사업자 폐업 후 직접 주거용으로 입주하면 환급된 부가세 일부를 반납하여야 합니다. 일반과세사업자에서 간이과세사업자로 전환된 경우도 그렇지요.

마치면서

제가 알고 있는 한도 내에서 오피스텔 일반과세 임대사업자에 대해 말씀드렸습니다. 저는 부동산 세무전문가가 아니므로 오류가 있으면 꼭 지적해 주시고요.~ 오피스텔은 일반 상업용 부동산과 같은 길을 가고 있으면서도 ‘주거용 오피스텔’이라는 준주택의 개념이 포함되어 있습니다. 기본적인 공부를 좀 하셔야 될 것 같고요. 요즘 같은 시대에는…. 되도록 부동산 세무전문가와 의논하시기를 권합니다. 오피스텔은 세무적으로 복잡하므로 이도 저도 아니면 국세청 콜센터 등에 문의 하세요.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 바랍니다.

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