들어가면서
안녕하세요~ 지식거래소입니다.
오늘은 원룸 건물 임대차 위험성에 관한 포스팅입니다. 경각심을 갖고자 마련한 글로 임대인, 임차인, 부동산 중개사, 경매 과정까지 되도록 모든 관점에서 작성하려 합니다.
요즘 어딜 가든 원룸 건물이 참 많습니다. 역세권, 대학가, 산업단지 등 골목골목 원룸이 다 자리 잡고 있네요. 수익형 모델이라 투자자에게 인기가 좋습니다. 다가구형 원룸, 다중시설이 혼합된 원룸, 근린시설 원룸 등…. 종류도 다양합니다.
원룸 건물의 임차인은 주로 학생, 사회 초년생 직장인 등입니다. 처음에는 월세 생활을 하겠지요.
매달 발생하는 수입이 적어 의식주를 해결하는 데 많은 어려움을 겪고 있습니다. 물가는 얼마나 올랐습니까! ㅠㅠ 먹는 것이야 회사에서, 편의점에서, 집에서 때우고….. 주거비도 큰 문제입니다. 결국 주거비를 줄이기 위한 궁리를 합니다. 월세에서 전세로 갈아타야겠다는 생각을 하고, 여기저기 알아보게 되고….
처음에는 국가나 지방자치단체 그리고 LH 등에서 지원하는 주택을 알아보게 되는데, 부동산 기준이 까다롭고 직접 시행한 주택의 경쟁률 또한 만만치 않습니다. 그래서 좀 손쉬운 방법을 선택하게 되는데요. 부모님의 도움을 받거나, 본인이 모은 돈과 금리가 낮은 일반 및 신용대출을 통해 전세금을 마련하게 됩니다. 금리차로 주거비를 조금이나마 절약할 수 있기 때문이지요.
전세로 갈아타는데 결국 성공합니다. 하지만 부동산에 대해 충분히 검토하지 않고, 절약만을 위해 급히 전세로 이전한 후 발생하는 위험을 너무 쉽게 생각했습니다. 특히 원룸건물을 계약한 경우에는 더더욱 그렇습니다.
위험한 원룸 임대차 계약과 참담한 결론
지금부터는 제가 겪은 좀 지난 이야기를 가져왔습니다. 2018년 파주에서 부동산사무소를 운영할 때입니다. 어느 날 핸드폰에 이런 문자가 왔습니다. 건축주(임대인)가 보낸 문자네요.
” 신축 원룸 건물 전세 있습니다. 수수료(중개 보수)는 충분히 드릴 테니 빨리 좀 연결해 주세요!”
주소를 검색해 보니 파주 구 도심에 지은 원룸 건물입니다. 들어온 물건이니 내친김에 임장을 가봅니다. 신축 건물이라 머~ 깨끗하고 좋습니다. 하지만 주차장 진입도로가 좁고, 다른 집을 골목을 관통한 길이라 참 불편합니다. 큰 감가요소네요. 이것저것 둘러보는 동안 나 말고 중개업자가 계속 젊은 손님과 함께 계속 집을 보러 옵니다. 아마도 건축주가 파주 전역 부동산 모두에게 문자를 보낸것 같네요. 그 와중에 그들의 대화가 은연중에 내 귀에 들어옵니다.
“사장님, 마음엔 쏙 드는데, 대출이 있네요…. 위험하지 않나요?”라고 손님이 말합니다.
이 질문에 중개사는 이렇게 대답하네요. “이 지역 건물 시세는 OOO원으로 이 정도 대출은 전혀 문제되지 않습니다. 혹시 경매로 넘어가도 충분히 보상되고 남습니다! 안심해도 됩니다!”
아마 이 대화의 젊은 사람은 계약을 했을 거라 추정됩니다. 내가 분석한 결과 도로 사정과 주변 시세로 미루어 그 금액은 아닌데….. 그리고 경매 경험이 있는 내가 바라본 관점은 꽤 문제가 있는 건물이라는 판단인데. 끼어들 자리는 아닌 거죠. ㅋ
결국 저는 위험성 때문에 임대차 소개를 포기합니다. 얼마나 지났는지 기억은 나지 않지만, 이 건물을 경매 사건 검색 중 발견합니다. ㅠㅠ 앞서 이야기한 과정으로 모두 전세 계약을 했겠지요. 중간에 본인이 위험을 감지했겠지만, 부동산중개사의 “안심하라, 걱정 없다!, 내가 책임지겠다!, 시세 대비 경매로 넘어가도 충분히 배당받을 수 있다!, 잘못되면 내가 가진 보증으로 해결할 수 있다! “라는 등의 말에 안심하고 계약했겠지요. 계약 과정이 어쨌든 결과를 한번 살펴봅니다.
물건현황
필로티 포함 총 7층 건물로 2~4층은 공부 상 다중주택(고시원)으로 등재되어 있고, 5~6층은 단독주택으로 되어있네요. 물론 다중주택은 개별 취사시설이 불가하나, 임장 시 현재 이용은 취사 가능한 원룸으로 임대차하고 있으니 위반건축물입니다. 여러 개로 분할된 것과 제시 외 건물 또한 문제가 될 수 있겠네요. 세입자 현황 문서를 가져옵니다.
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너무 많아 생략합니다. ㅠㅠ 등록된 임차인이 무려 30명 정도 등재되어 있네요. 모두 말소 기준권리(하나은행 근저당 612,000,000원) 이후에 전입했으니 후순위로 대항력이 없어 낙찰자 인수는 없습니다. 등기부 현황을 가져옵니다.
뒤늦게 세입자들이 주택 임차권등기까지 설정하는데…
오늘은 경매물건 분석할 의도는 아닙니다. 그래서 결과만을 도출하겠습니다.
경매 낙찰 후 결론
본 물건은 1,158,400,000원에 홍**외 1명이 낙찰받았고, 경매 집행비용 약 9,398,000원을 제외한 나머지 금액으로 배당 절차가 진행됐습니다. 세금압류 등도 있고. 다행히 몇 사람은 보증금 전부를 회수했고, 또 몇 명은 소액임차인으로 최우선변제 일부를 배당받지만, 나머지 분들의 피해가 큽니다. 임차인 미배당 보증금 현황을 작성해 봅니다.
임차인 미배당 보증금 현황
1. 이소* : 47,998,000원
2. 박은* : 70,000,000원
3. 박영* : 33,000,000원
4. 안은* : 80,000,000원
5. 유광* : 33,000,000원
6. 박세* : 33,000,000원
7. 박지* : 70,000,000원
9. 김민* : 68,000,000원
10. 이다* : 80,000,000원
11. 김영* : 65,000,000원
12. 유동* : 33,000,000원
13. 이주* : 28,000,000원
14. 이지* : 33,000,000
15. 남미* : 52,000,000원
16. 김정* : 65,000,000원
17. 장수* : 23,000,000원
18. 서재* : 30,000,000원
19. 권미* : 33,000,000원
20. 김양* : 60,000,000원
21 이철* : 90,000,000원
휴~ 두 손가락으로 입력하기도 벅차네요~ ㅠㅠ
모두 전세로 임대차한 것으로 보이며 이 정도면 임대인은 선순위 대출과 전세금으로 투자비 이상을 충분히 뽑아냈겠지요.(의도적으로 보입니다.) 게다가 물건번호(1), (2)로 진행된 것으로 미루어 똑같은 내용의 경매 건물 다른 곳에 또 있습니다. ㅠㅠ 악질…..
낙찰자는 인수가 없는 깨끗한 물건이니 법적으로 하자는 없겠으나, 명도 저항이 예상됩니다. 물론 강력한 저항은 인도명령으로 처리되겠지요.
마치면서
임차인 입장에서는 참 억울할 겁니다. 선순위 저당권이 있는 물건이니 국가, 지차체, 은행의 전세자금 대출은 불가했겠고, 결국 부모님의 도움, 신용대출, 일반대출 혹은 자립하여 번 돈으로 어렵게 전세금을 마련했겠지요. 이 어려운 시기에 또 다른 절망이 다가옵니다. ㅠㅠ
위험한 물건을 소개한 부동산 중개사에게 화살이 돌아갈 수도 있겠네요. 중개사에 대한 소송도 예상해 봅니다. 큰 돈이 드는 부동산 거래할 때 남에게 지식을 의존하기보다는 사전에 많이 알아보신 후 결정하시기 바랍니다.~
부동산중개사분들은 원룸건물의 전세계약은 임대인과 관계상 안 할 수도 없는 찝찝한 계륵과도 같은 존재입니다. 하지만 집을 임대차하는 사람들은 우리의 아들, 딸, 형제, 자매와 같다고 생각하시어 신중히 분석, 원칙적인 계약을 진행해 주시기 진심으로 바랍니다. 한순간에 모든 희망이 없어질 수도 있기 때문입니다.
선순위 대출이 없는 다가구나 원룸건물도 전세가 많이 있으면 위험하긴 마찬가지입니다!
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