시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
오늘은 지난 포스팅 ‘임대차 계약 기간과 임대차 3법 요약’에 이어서 임대차 3법 관련 특약, 매도 방법, 전체 Q&A를 주제로 이야기합니다. 한참을 지났는데도 아직 정리 덜 된 느낌이라 써봅니다. 요악 사항은 아래 링크 확인하시고요. >>
앞서 언급한 소위 ‘임대차 3법’이 2020년 7월 30일 국회를 통과된 이후 우리나라 전세 시장은 아직도 적응하느라 혼란스럽습니다. 임대차 3법 중 ‘계약 갱신청구권’은 총 4년 동안의 임대차 기간을 보장하는 내용이고, ‘전월세 상한제’는 1년에 최대 5% 이내로 경제 사정 등에 따라 임대료를 올릴 수 있다는 내용인데요. 나머진 별거 없으나, 계약갱신 청구권이 좀 문제지요. 복습 차원에서 집중해 봅니다.
계약갱신 청구권 Q&A
Q : 임차인이 계약갱신청구권을 이미 1회 행사했는데, 또 연장할 수 있나요?
A : 아닙니다. 1회만 가능합니다. 즉, 2년계약 + 2년(갱신청구)으로 총 4년만 가능합니다.
Q2: 임대인과 임차인이 아무런 통보 없이 계약 기간이 지나갔는데, 어떻게 되나요?
A2: 계약만료 2개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경을 알리지 않으면 묵시적 갱신입니다. 묵시적 갱신이라면 계약갱신청구권은 여전히 유효하고요. 즉, 2년을 계약 후 살다가 묵시적갱신으로 다시 2년이 갱신되며, 묵시적갱신 만료 2개월 전까지 계약갱신권을 사용하면 총 6년의 기간을 거주할 수 있습니다.
Q3: 임대인이 실거주한다는 이유로 임대차 갱신을 거부했는데, 나중에 보니 실제로 거주하지 않습니다. 손해배상 가능할까요?
A3: 네. 임차인은 손해배상 청구할 수 있으며, 법원의 판단하에 손해배상(이사비, 중개보수 등)을 청구할 수 있습니다.
Q4: 임차인인 제가 갱신요구권을 행사했는데, 임대인이 보증금을 15% 증액하다고 합니다. 올려줘야 할까요?
A4: 보증금과 차임은 5% 이내로만 증액 가능합니다. 그러므로 임차인은 거부할 수 있습니다.
Q5: 임대차 주택 매매되어 임대인이 새 주인으로 바뀌면 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
A6: 주택임대차보호법에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 합니다. 이 법조문은 새로운 소유주가 전 주인의 지위를 그대로 이어받는다고 해석되므로 대항요건(전입신고 + 점유)이 있으면 새 집주인은 계약의무를 승계하게 되며, 갱신요구권도 그대로 행사 가능합니다.
Q7: 저는 임대인입니다. 현재 주택은 임차인과 계약갱신요구권으로 연장한 계약인데, 임차인이 갑자기 중도에 나간다고 합니다?
A7: 계약갱신청구권을 행사한 후 임차인은 2년을 의무적으로 거주해야 하는 것은 아닙니다. 언제든지 계약을 해지할 수 있으며 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 묵시적갱신과 같은 법률 효과지요.
Q8: 임차인이 계약갱신요구 권리 기간을 도과하면 권리를 주장할 수 없나요?
A8: 네. 계약만료 6개월~2개월 전 사이에 권리를 행사하지 않으면 계약갱신요구권은 사용할 수 없습니다.
Q9: ‘계약갱신요구권을 행사하지 않기로 한다.’는 특약은 유효한가요?
A9: 갱신요구권은 임대차보호법에서 규정한 강행법규이므로 임차인에게 불리한 사전 특약 조항은 무효입니다.
임대차 3법 특약에 대하여
제일 핵심이 될만한 내용을 Q&A로 알아봤습니다. 이외에도 많겠지요. 그간 감정 문제로 소송도 꽤 있었습니다. ㅠㅠ
그래서 이번에는 계약 시 특약에 대한 이야기입니다. 계속된 임대인 측 이슈는 ‘1년 단위로 쪼개서’ 계약을 하고, ‘1년에 5%씩 인상’ 등과 같은 특약을 삽입하는 것입니다. 법으로 정해진 사항을 계약서 특약에 재차 기재하겠다는 것은 명확한 임차인을 선별해 받겠다는 것이지요.
또한 계약해지 사유에서 ‘2기 이상의 차임 연체’ 조항으로 전세가 ‘반전세 또는 월세’로 이동을 많이 했습니다. 전세는 차임 연체를 적용할 수 없으니 ‘월세로의 전환’은 임대인 입장에서 월세 수익과 아울러 임차인의 강한 권리를 견제키 위해 필요해 보입니다. 임대인, 임차인 서로 조금씩 양보해서 좋은 길로 갔으면 합니다.
‘임대차보호법’ 자체가 임차인을 보호하는 법이라 임대인 입장에서 보면 사유재산을 제한하는 불합리한 조항이 많습니다. 또한 강행법규로 임차인에게 불리한 특약은 원천적으로 무효입니다. 그러나 임대인들은 법적으로 실효가 없을지라도 방어 차원에서 아래와 같은 특약을 삽입한다는 입장입니다. 임차대차보호법에 대한 반대급부적인 성격이므로 다음에 나열된 특약의 내용은 임대인 입장에서 논의되고, 실행된 내용을 제가 기록하는 식으로 작성했습니다. 참고만 하시고, 실제 계약상황에는 충분히 검토 후 진행하시기 바랍니다.
“매년 보증금(차임)을 5%씩 인상한다.”
“임대차 기간 발생하는 모든 수리비는 임차인이 부담한다.”
“임차인은 본 임대차계약이 만료되면 계약갱신권을 포기하기로 한다.”
또한 ‘계약 갱신청구권’에는 묵시적갱신과 유사한 내용이 있는데요. 계약갱신청구권을 행사한 후 임차인은 2년을 의무적으로 거주해야 하는 것은 아닙니다. 언제든지 계약을 해지할 수 있으며 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생, 임대인은 새로운 임차인을 구하지 못하면 갑자기 보증금을 반환해야 합니다. 임대인은 상황에 따라 불리할 수도(보증금반환 문제) 유리할 수도(새로운 임차인과 보증금 등 증액) 있겠습니다. 그래서 이런 특약도 등장합니다. 물론 법적 효력이 있는지는 따져봐야겠지요.
“임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후 중도에 퇴거하지 않는다.”
“계약갱신청구권 기간 내에 계약을 해지하면 부동산 중개보수는 임차인이 지급한다.”
계약 당사자이므로 어떤 특약을 넣어도 본인들 마음이겠지만, 법적으로 따지면 임차인에게 불리한 조항은 무효입니다. 즉, 계약갱신권 포기 조항, 계약갱신권 행사 후 중도 퇴거 금지 등은 강행법규 위반으로 문제가 됩니다. 단, 당사자 간 합의를 하면 문제가 없습니다.
마치면서 :
임대차 3법이 4~5년 차로 접어들었습니다. 지금쯤 많이 정착되고 있다고 봅니다. 하지만 실제 거래 시장에서 계약갱신청구권으로 인해 매도하기 곤란한 상황들이 속출하고 있습니다. 매도인 입장에서 매매를 계획했으면 전세를 끼고 매도하는 방법을 고려할 수도 있습니다. 집을 산 매수인이 직접 거주할 거라는 이유로 갱신권을 거절할 수 있습니다. 물론 6~2개 월 전에 임차인에게 통보를 해야 하니 이 기간 전에 명의변경 및 임차인 통보는 필수겠지요.
오늘도 텍스트가 과도하게 등장했네요. 긴 글 끝까지 읽어주심에 감사드리며, 늘 행복하시기를 기원합니다.
연결된 포스팅 조각 모음
- 주택의 임대차 계약 기간에 대하여 : 임대차 3법 등 요약
- 주택의 묵시적 갱신? : 묵시적 갱신 후 중개보수 판결, 국토부 전자 민원 등
- 임대차 계약 기간 중에 집주인이 바뀌면 계약서 새로 써야 하나? 임차인 전월세 계약 해지는 가능한가?
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