시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다.
부동산 계약에 대한 상식을 쭈욱~ 이어가고 있습니다. 오늘은 임대차 계약 기간 중에 임대인(집주인) 바뀌는 상황을 주제로 했습니다. 머~ 여러 가지 이유는 있겠지만 주된 원인은 매매와 상속이겠지요. 그중에 주택 등이 매매로 임대인이 바뀌는 내용의 이야기입니다. 우선 현실에 적합한 법리를 알아봅니다.
관련 법의 적용
전세나 월세로 사는 집이 매매되어 소유주가 변동되었을 때는 어떤 법리가 적용되는지 알아보겠습니다. 요즘은 전·월세 계약 후 입주하면 전입신고와 확정일자를 받는 것은 상식화되어 있습니다. 전입신고와 확정일자로 대항력과 우선변제권이라는 중요한 권리를 얻게 되는데, 이 권리를 기본 조건으로 하겠습니다.
※ 참고로 2021년 6월 1일부터 시행된 ‘전·월세 신고제’는 계도기간 4년을 거치고 2025년 6월부터 본격적으로 시행됐습니다. 주택 임대차 계약을 신고하면 자동으로 확정일자가 부여돼 임차인이 따로 동주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다.
주택임대차보호법에 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 합니다. 이 법조문은 새로운 소유주가 전 주인의 지위를 그대로 이어받는다고 해석되므로, 다른 조건이 없는 한 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 오히려 계약서를 다시 작성해 새로운 확정일자를 받는다면 권리상 후순위가 되어 불리한 결과를 초래할 수 있으니, 임차인은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것이 중요합니다. 또한 보증금의 반환도 새로운 주인한테 청구하면 됩니다.
새로운 계약서를 작성한다면 이렇게 하라!
임차주택의 양수인, 그 밖에 상속 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계한다고 앞서 말씀드렸습니다. 모든 권리가 자동 승계되기 때문에 새롭게 계약서를 쓸 필요는 없습니다. 그러나 새로운 계약서를 작성해야 하는 사유가 있거나, 뭔가 찜찜하면 다음의 방법을 활용하십시오. 보증보험사에 임대인의 변경을 요구할 수도 있으니 참고하세요.
✓ 기존 계약서에 새로운 소유자의 인적 사항을 기록 후 서명·날인
✓ 동일 조건으로 새로운 임대인과 계약서를 작성한 후 확정일자를 받지 말고, 확정일자를 받아놓은 기존 계약서를 함께 보관.
※ 확정일자를 새롭게 받으면 경매 등에서 후순위로 밀릴 수 있으니 주의하십시오.
변경된 임대인과 증액 합의를 한 경우
혹시 새로운 임대인과 보증금 및 월세를 올려준다는 등의 합의를 하고 계약서를 새로 작성한다면, 기존 확정일자가 있는 계약서는 그대로 보관하고 증액된 계약
서만 새로 작성 후 확정일자를 받아야 안전합니다. 임대차3법의 보증금 증액에 대한 이야기는 논외로 합니다.
※ 증액계약서 작성은「 증액 또는 감액되는 임대차계약서 작성방법 」을 참조.
건물 주인이 바뀌면 임차인은 전월세 계약 해지는 가능한가?
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 계약 기간에 있는 임차인은 새로운 소유주와 신규 계약서의 작성은 필요 없다고 했습니다. 이 법은 약자인 임차인의 지위를 보호한다는 취지입니다. 그렇다면 계약 기간에 건물 주인이 바뀌면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있을까요?
대법원 판례는 임차인은 임대차의 승계를 선택할 수도, 해지할 수도 있다고 판결했습니다. 해당 사건의 특수성 때문에 해석을 달리할 수는 있지만, 기존 임대차가 존재하는 주택 또는 상가를 매수할 매수인이라면 현 임차인의 계약 승계 여부를 계약 전 미리 확인해야 할 것입니다.
마치면서
매매로 인한 임대인 변경 시 법리와 임차인의 대처 방법에 대한 포스팅을 마칩니다. 아무튼, 모든 법적 해석은 ‘임차인의 유리한 방향’에서 결정됩니다. 체계 자체가 임차인이 약자라는 개념에서 출발한 법이기 때문입니다. 하지만 법의 취지와는 다르게 정치적 논리로 자주 변화되어 일반인들이 판단에 혼선을 줄 수 있겠네요. 앞으로도 어떻게 변화될지 모르니 늘 긴장을 늦추지 말아야겠지요.
연결된 파일
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