시작하면서: 임대차 계약 만기 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인이 할 수 있는 모든 것!
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
머 별거 없는 데~ 제목이 길고, 거창하네요.~ ^^; 전에 쓴 글인데 그간 변화된 것이 많아 업데이트합니다. 상식 차원에서 알아두세요.~ 법으로 따지면 좀 복잡해지니 되도록 당사자 간 협의하시기 바랍니다!
임대차 계약 기간이 만료되어 집주인에게 보증금을 돌려 달라 요구했는데…
임대차 계약 기간이 만료되어 집주인에게 보증금을 돌려 달라 요구했는데…
“집을 빼서 나가세요!”, “나는 돈이 없으니 네 마음대로 하세요~~”하면 참 난감합니다. 특히 보증금 액수가 주변 시세보다 비싸고, 새로운 임차인을 구하기 어려울 때 집주인과 분쟁이 생깁니다. 새로운 세입자를 구해야만 보증금을 내주겠다는 사례가 가장 많고, 아예 임대인과 연락이 안 되는 형태도 있습니다. 처음 전셋집을 구할 때 퇴거할 때를 미리 염두에 두고 보증금 회수가 쉬운 집을 구하는 것도 하나의 방법이지요.
현재 전세시장은 전세사기, 정책 변경 등으로 전세는 귀한 상태고, 반전세나 월세로 이행되는 시기입니다. 부동산은 생물과 같아 내외 요인으로 자주 변화하니 상식으로 알아두셨으면 합니다. 임대차 보증금을 제때 돌려받을 수 없을 때를 위한 법적 실행 방법은 다수 있지만, 시간과 인내를 요하는 싸움이므로 되도록 합의하는 것이 옳다고 생각합니다.
합의에 대한 노력에도 불구하고 결국 분쟁으로 갈 수밖에 없다면 몇 가지 단계별로 해야 할 것을 정리했습니다. 물론 요즘 0순위, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에 가입되어 있으면, 절차에 따라 청구하면 되겠지요. 여기서는 논외로 합니다.
하나, 계약 종료 통지(만기 2개월 전까지 통보)
임대차 종료 통지는 만기 2개월 전까지 통보해야 하며 방법에는 제한이 없습니다. 내용증명, 문자, 전화통화, 구두 등 어떠한 것도 상관없지만, 후일 입증을 위해 문서, 녹음 등의 흔적이 남는 매체를 활용하는 것이 중요합니다. 의사를 명확히 전달하되 확실한 증거는 꼭 남기세요.
둘, 내용증명 발송(심리적 압박 및 소송 등의 기초 증빙자료용)
내용증명은 상대방에 대한 심리적 압박과 소송에 대한 기초 증빙자료로 효력이 있으니 내용증명을 발송합니다.
1. 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시.
2. 임대차계약 만기일.
3. 임대차보증금 지급 협조 요청. (반환 은행 계좌 기재)
4. 임대차보증금이 반환이 지체될 경우 앞으로 진행될 절차에 대한 설명.
5. 수신인 (집주인)
7. 발신인 (임차인)
8. 작성 일자, 반환금액 등
9. 사전 계약해지 의사를 밝혔음에도 불구하고 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않은 이유로 어떤 손해가 발생하였는지에 대한 구체적인 내용(이사비, 대출이자, 월세지급 거부, 정신적 피해, 기타 등등)을 서술하는 게 좋습니다.
※ 「 분쟁의 원만한 해결을 위한 – 내용증명 작성법 」과 본 블로그의 각종 사례를 검색해 참조하십시오. <부동산 상식 더하기>책에는 441쪽 ~ 463쪽에 기록합니다.
셋, 임차권등기명령 신청(보증금 반환 전 이사해야 한다면 필수)
임대차 보증금 반환 전 사정으로 이사를 해야 한다면 ‘임차권등기 명령’된 후 진행합니다. 보증금을 받기 전 이사 또는 주민등록을 옯기면, 대항력과 우선변제권 등을 상실합니다. 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이도 할 수 있고, 법원의 결정만 나면 즉시 등기부에 기재됩니다. 단, 등기부등본상에 ‘임차권등기’ 완료된 사실을 반드시 확인한 후에 이전해야 합니다.
※「 임차권등기명령 이야기 」링크를 참조하세요.~>>>>
넷, 전세보증금 반환보증보험사 청구
만약 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에 가입되어 있다면, 임차권등기명령 완료 후 보증기관에 이행 청구를 할 수 있습니다. 소송보다 훨씬 빠르게 보증금을 회수할 수 있는 방법입니다.
다섯, 지급명령제도를 활용
채무 관계가 분명한 경우 채권자(임차인)가 제출한 서류를 심사하여 간편하게 독촉하는 제도입니다. 법원 출석도 하지 않고 비용도 저렴합니다. 법원은 지급명령서를 발송하고, 임대인이 정한 기간 내 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 가지므로 즉시 강제집행(경매)을 할 수 있습니다.
※「 지급명령이란? 」링크.>>>>
여섯, 소액심판제도를 이용
일반적인 소송에는 많은 시간이 소모되나, 소액심판제도는 분쟁 금액이 작은(3,000만 원 이하) 사건에 대해 신속하게 판결하는 제도입니다. 전세 임대차 분쟁의 경우 임차인이 임대인에게 제기하는 ‘보증금반환청구 소송’에서는 보증금의 액수와 무관하게 소액심판제도를 준용하고 있으므로 이 제도를 활용하실 수 있습니다.
임차인의 소장이 접수되면 변론기일이 정해지고, 첫 재판으로 결정되므로 빠른 결론을 기대할 수 있습니다. 재판 당일 임대인이 출석하지 않거나, 답변서를 제출하지 않으면 즉시 임차인에게 승소판결이 결정됩니다.
일곱, 민사 조정, 임대차 보증금반환청구 소송
민사조정으로 합의점을 찾든지, 해당 집주인의 재산 등을 먼저 가압류한 후 임대차 보증금반환청구 소송을 진행합니다. 소송은 많은 시간이 노력이 소모되므로 심사숙고 후 결정합니다.
여덟, 강제집행(강제경매)을 통한 임대차보증금 회수
보증금반환청구 소송에서 승소하면 집행권원으로 임차인은 보증금 반환을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인이 이에 응하지 않으면 재산을 압류 후 집행권원으로 강제경매절차를 통한 보증금을 회수합니다. 집행권원은 판결문이나 지급명령 결정문 등을 의미합니다.
마치면서…..
세입자의 보증금 문제는 주변에서 자주 발생하는 흔한 일이지만, 법리로 해석해 보니 매우 복잡하네요. 여러 질문을 추려보니 다들 엇비슷. 답답한 상황입니다. ㅠㅠ
“임대인이 전혀 연락이 안 되고 행방불명입니다.”,
“월세로 사는데 만기가 지나 해지통보를 한 상태인데, 보증금을 돌려주지 않도 있네요. 그래도 월세를 꼬박꼬박 내야 하나요?”
“전세 만기 기한이 도래해 임대차계약해지 통고를 수차례 전화를 했는데, 연락이 되지 않아 주소지로 찾아갔으나, 이사 가고 없습니다.”
실무에서 일하다 보면 간혹 이런 문의도 제법 있습니다. 여러 채 갭투자 한 임대인이 이리저리 피하는 경우도 있겠고, 진짜 돈이 없어 못 내주는 사례도 있습니다. 큰 도움을 못 드려 참 난감하네요.
계약 당사자와 연락이 되지 않더라도 후일 증빙을 위해 반드시 현 상황을 정확히 언급한 내용증명을 발송하는 것을 추천합니다. 계약서상에 최종주소로 발송하고, 설령 이사 등으로 반송되더라도 우체국 소인이 찍힌 내용증명을 보관하십시오. 그리고 후에 유리한 협상을 위해 만기 후의 월세는 지급할 수 없다는 내용도 꼭 첨부하세요~
참고로 ‘임대인이 연락이 안되는 경우’의 내용증명 사례입니다. 실제 발송한 내용이니 참조 하십시오. 문의 주신 분들께 큰 도움을 못 드려 죄송합니다.
<부동산 상식 더하기> 책에는 454~455쪽에 기록했습니다.
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오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기 바랍니다.~ ^^