시작하면서
안녕하세요. 지식거래소 무진입니다~ ^^
여러 유형의 부동산 거래 위험을 방어하자는 의미의 콘텐츠를 계속 포스팅하고 있습니다. 그간의 내용은 주로 법에 관한 것인데, 오늘은 실제 현장에서 벌어지는 사기유형과 거래사고에 대한 이야기입니다. 머 다 아시는 내용일 텐데… 세월이 지나도 변하지 않을 내용이므로 경각심을 주고자 편집합니다.
전월세 계약 시 이것만은 꼭 확인해 보증금을 안전하게 지키자!
부동산을 사고파는 것과 마찬가지로 임대차에서도 거래 위험이 존재합니다. 문서 위조, 집주인 사칭, 부동산사무소 전세금 편취 사기 등 많은 사건이 발생하고 있습니다. 유형을 열거해 보면 이렇습니다.
□ 집주인을 사칭하여 임대차거래 후 도주
□ 월세로 임차한 후 임대인의 신분증을 위조, 신임차인의 전세보증금 편취
□ 대리권 미확인 사고
□ 선순위 저당권 분석 과실 사고
□ 월세로 중개를 의뢰했으나 중개업자가 전세로 계약한 후 나머지 보증금을 편취한 사건
□ 갭투자자의 깡통전세
□ 기타 직거래 계약 사고 등
기타 권리분석 과실 사고 등등 해마다 수많은 부동산 거래사고가 발생하고 있습니다. 부동산 임대차계약을 체결하면서 사람들은 거래 이후 발생하는 모든 사건은 부동산중개사의 책임이라고 믿고 있습니다. 물론 부동산 거래사고에 대하여 중개사들은 법률적, 금전적 책임이 있는 것은 사실입니다. 하지만 현행 공인중개사사무소의 공제보험 한도 액수가 작아서 충분한 보상이 이루어지지 않을 수도 있고, 실제 판결에서도 임차인에게 확인 의무를 부여함으로 피해자의 과실도 많은 부분 인정되고 있는 현실입니다. 아이러니하게도 피해자인 임차인이 큰 손해를 감수해야 하는 구조입니다.
사기꾼이야 잡아도 “돈 없다! 배 째라”하면 그만이지만, 부동산 거래사고의 피해자는 항상 부동산을 임대차한 임차인과 중개인이 되는 것입니다. 국가자격증을 소지한 전문가인 공인중개사를 우선 신뢰해야겠지만, 임차인 본인도 계약 현장에 있는 임대인이 진정한 소유자인지를 확인해야 하며, 계약서 작성에서부터 잔금까지의 모든 세부 일정들을 주도적으로 참여해야만 합니다. 위험 회피를 위한 임차인이 능동적인 참여는 어느 정도의 부동산 지식이 필요합니다. 어떤 부동산 거래를 하든지 아래 표의 내용을 숙지하고, 번거롭더라도 꼭 점검하시기 바랍니다. 기본이 가장 중요합니다. 또한 비용, 조건 등의 단점이 있더라도 임대차 보증보험도 유용한 수단입니다.
각종 서류의 내용 및 보는 방법 등은 본 블로그 검색을 통해 알아보세요~ 특히 상가는 위반 건축물을 꼭 확인해야 됩니다.
임대인 진위확인 및 계약 내용 세심히 확인하자!
“OO 부동산 중개업자가 전세로 임대차계약을 한 후 집주인에게는 월세로 계약했다고 속여 매달 임대인에게 월세를 송금해 주고, 여러 명의 전세보증금 OO억 원을 가지고 잠적했습니다.” – OOO 9시 뉴스 –
잊을만하면 등장하는 부동산중개업자의 임대차보증금 편취사건의 내용입니다. 강남, 강북, 경기, 지방 가릴 것 없이 등장하는 사건입니다. 경기도 어느 회사 법무팀에서는 직원들에게 ‘전세를 얻을 때의 지침 사항’을 문서로 나눠줄 정도로 피해자가 많이 발생했습니다.
건물주가 먼 곳에 있어 부동산 관리가 여의치 않은 등의 이유로 임대인은 부동산 중개사무소에 모든 것을 위임한 경우가 많습니다. 위임장은 물론 심지어 인감증명까지도 보관하고 있는 상태에서 사기꾼이 세입자에게 가짜 임대인까지 전화로 연결하는 치밀함까지 보여준다면 어느 누구라도 속을 수밖에 없습니다.
부동산사무소에 전적으로 위임한 계약 또는 관리인 등 대리인이 참석할 때에는 임대인의 진위와 계약 내용을 철저하게 확인해야만 합니다. 전화만으로 본인 확인은 부족할 수 있으니 밤늦은 시간이라도 임대인을 직접 만나 신분증 및 계약 내용(정확한 금액 등)을 확인하는 방법이 현재로선 최선이라 생각합니다.
※「 부동산 거래사고 사례 : 부동산사무소 보증금 편취사건 이야기 」참조.
※「 부동산 사무소 임대차보증금 편취 사기를 예방하기 위해서는 」참조.
마치면서
임대차 계약 시 확인해야 하는 사항과 사기 및 거래사고 유형에 대한 이야기를 마치면서 앞으론 이런 글 좀 안 썼으면 좋겠습니다. 좀 더 건전한 사회가 됐으면 합니다. 다시 한번 상기하면서….
다가구주택의 경우 특히 조심해야 합니다. 원룸이 밀집되어 있는 형태의 다가구주택은 대출이 없어도 전세가 많으면 경매 진행 시 후순위로 밀릴 수 있으니 이 또한 주의해야겠지요.
간혹 대리인 사고도 종종 있습니다. 위임받은 사람이 보증금을 편취하는 사고도 있고. 주인 아들이 대리로 나와 사고 치는 경우도 아주 가끔 있네요. 게다가 요즘은 여러 종류의 휴대폰 앱의 발달로 중개사 없는 직거래도 늘었습니다. 오늘은 이런 임대차계약을 할 때 무엇을 확인해야 하는가는 매우 간단합니다. 기본에 충실해야 합니다. 임차인이나 중개사분들은 대개 알고 있는 내용인데도 불구하고 계약 현장에서는 수시로 상황이 변동되므로 주의해야겠습니다. 결국 기본 원칙대로 처리하는 것이 가장 중요합니다. 그러나 실무에서는 별의별 경우의 수가 많으니 융통성 있게 계약을 처리하더라도 위험을 최소화하는 방향으로 가야 할 것입니다.
연결된 포스팅 링크
- 부동산 거래사고 사례 : 부동산사무소 보증금 편취사건 이야기
- 부동산 사무소 임대차보증금 편취 사기를 예방하기 위해서는
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오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시기 바랍니다. 감사합니다~
