시작하면서 : 2년 초과 임대차 계약 시에 발생할 수 있는 상황
안녕하세요~ 지식거래소입니다. 🙂
오늘은 임대차계약에서 궁금하고, 헛갈리는 내용을 정리하려 합니다. 아시다시피, 주택임대차보호법에서 정한 임대차계약 기간은 2년이며, 임차인은 계약갱신요구 권리로 2년을 연장할 수 있습니다. 4년의 거주 기간이 보장됩니다. 여기에 ‘묵시적 갱신’이 되면 총 6년의 임대차계약 기간이 된다는 말입니다. 이 내용에 대한 여러 이야기는 여러 차례 포스팅한 바 있으니 맨 밑에 링크를 참조하시고. 오늘은 좀 다른 관점의 포스팅입니다.
임대차계약 기간은 반드시 반드시 2년으로 정해야 하나?
‘계약자유의 원칙에’ 따라 당사자(임대인, 임차인)가 합의하면 기간은 얼마든지 조정할 수 있습니다. 1년을 정할 수도, 2년 6개월, 3년 또는 4년 등으로 정하는 것이 가능합니다.
다만, 임대차보호법에서는 기간을 정하지 않았거나 2년 미만의 임대차는 2년으로 본다는 조항이 있습니다. 이는 임차인을 위한 법으로 이때 임차인만 2년을 주장할 수 있는 법리지요. 결론적으로 2년을 초과한 임대차계약은 가능하며 유효합니다.
2년을 초과한 임대차계약 후 2년만 살고 나간다는 임차인 주장
3년 임대차 계약했는데, 임차인이 “법적으로 2년만 거주하고 나갈 수 있다!”라고 주장합니다. 하지만, 주임법을 벗어나는 2년을 초과하는 임대차계약은 유효한 계약으로 당사자는 약속을 지켜야 합니다. 즉 이때는 2년을 주장할 수 없지요.
1년 계약을 했더라도 임차인이 원하면 2년 거주는 가능하지만, 2년을 초과한 계약 기간에 동의한 임차인은 그 합의에 따른 계약기준을 지켜야 합니다. 임차인이 계약해지를 원하면, 자신을 대신할 새로운 세입자를 구해야 하며, 중개보수는 부담해야겠지요.
2년 초과 임대차계약 시 묵시적갱신 기준
2년을 초과한 임대차계약은 가능하며, 유효한 계약이라는 전제를 깔고, 지금부터 본 포스팅 본론으로 들어갑니다. 사실 이 이야기는 ‘국토부 임대차 상담사례집’의 일부 내용을 발췌한 내용으로 PDF 원문은 자료실에 있으니 참고하세요~
상담 내용은 요지는 이렇습니다.
임대인이 실거주할 요량으로 ‘2년 6개월으로 임대차계약이 가능한가?“, ”만일 묵시적 갱신이 된다면 무엇을 기준으로 해야 하는가?“라는 질문입니다.
답변내용을 요약해서 정리합니다. 긴 거 싫어하니까 짧게!
”당사자 간 협의로 2년을 초과하는 임대차 계약기간은 자유롭게 정할 수 있습니다. 최초계약 기간인 2년 6개월 종료일 기준으로 6개월 ~ 2개월 전까지 실거주 사유로 계약갱신 거절 의사를 전달하면 됩니다.“
”2년 6개월 계약에서 묵시적갱신은 2년 6개월 + 2년으로 생각하시면 됩니다.“
마치면서…..
임대차계약 기간에 대한 법리를 알아봤습니다. 기본적으로 ’계약자유의 원칙‘을 근거로 어떤 계약이든 당사자가 합의하면 가능합니다. 하지만 특별법이며, 강행법인 임대차보호법이 개입하면서 다소 복잡해집니다.
법을 제정할 때, 아예 세부적인 지침을 쭈욱~ 나열해 지식이 없는 누구라도 한 번 읽으면 단번에 이해할 수 있으면 좋겠는데, 조문에 모호한 표현이 많아 좀 아쉽네요. 정치적인 사심으로 법을 양산만 하지 말고, 잘 모르는 국민을 위한 법이라면 눈높이를 맞춰 좀 더 디테일하게 표현해줬으면 합니다.
연결된 포스팅 모음
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끝까지 읽어주셔서 감사합니다~ ^^