제소전 화해조서 활용 방법: 부동산 용어 정리

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시작하면서

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂

오늘은 다소 생소한 용어를 정리해봅니다. ‘제소전화해조서’, 부동산 임대와 관련된 내용인데, 단어가 조금 생뚱맞죠. ㅋ 일반 사람들은 이런 제도를 많이 이용하지는 않습니다. 다만 상식적 차원에서 이런것도 있다는 것을 알아두시면 좋은것 같아 포스팅합니다.

제소전 화해조서란 무엇인가?

상가 임대인이 원하는 것은 임대료가 제때 입금되어 상가의 자금 및 운영이 원활하게 유지되는 것입니다. 임차인의 사업부진 또는 다른 이유로 차임이 정상적으로 입금되지 않으면 임대차 보증금도 잠식되고, 임대인과 임차인은 서로 감정마저 안 좋아집니다. 게다가 악성 임차인을 만나 ‘배 째라는 식으로’ 명도마저 지연된다면 임대인으로서는 큰일이겠지요.

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법은 임차인을 위한 강행규정으로 임대인에게는 불리하게 작용합니다. 세입자 문제로 고민하는 임대인이 유용하게 활용할 수 있는 제도가 ‘제소전 화해조서’ 입니다. 제소전 화해조서는 분쟁 발생 전에 판사 앞에서 분쟁 해결을 미리 합의하는 것으로 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있습니다. 다시 말해 ‘제소전 화해조서’는 ‘명도 판결’을 미리 받아놓는 것과 같은 효과입니다.

명도 소송은 최소 6개월~1년 이상의 긴 시간이 소모되므로 이때를 대비하는 하나의 방법으로 볼 수 있습니다. 예를 들어 임대인과 임차인이 “ ~ 사항 등을 위반하면 즉시 명도한다”는 약정으로 제소전 화해조서를 받아 놓는다면, 임대인은 긴 소송절차 없이 바로 임차인을 퇴거시킬 수 있는 장점이 있습니다.

제소전 화해조서의 효력

이 제도는 분쟁 발생 전에 미리 법관의 앞에서 분쟁 해결에 대하여 합의하는 것으로, 화해가 성립되면 비록 그 내용에 적법하지 못한 것이 포함되어 있더라도, 특별한 사정(주로 강행법규 위반)에 반하지 않는 한, 화해 성립을 무효로 할 수 없습니다. 바로 이 점이 제소전 화해의 가장 큰 강점이자 임대인을 위한 유용한 제도라고 할 수 있습니다.

제소전화해 신청서에는 임대차계약서의 특약 사항이 그 주요 내용으로 기재되므로 계약서를 작성할 때 무단 양도나 전대차 행위 금지, 손해배상의 예정조항 등 세부적인 내용 등을 충실히 작성할 필요성이 있습니다.

※ 임대차계약의 내용이 제소전 화해에 기본적으로 기재되고, 계약서에 없는 내용은 추후에 임차인과 임대인이 서로 협의해야 하는데, 이때 임차인이 동의하지 않을 가능성이 있습니다. 그러므로 이 제도를 이용할 계획이라면 임대차계약서를 작성할 때 세부적 사항까지 구체화하여 그 내용을 빠트리지 않고 기록 해야 합니다.

제소전 화해의 활용

① 명도 집행을 원활히 하기 위한 내용

20 년 월 일 계약 기간 만기와 동시에 임차인은 본 OO 건물 OO 호를 임대인에게 즉시 명도한다. 만일 무단 전대, 임차권 양도, 기타 이유로 명도 의무를 지체할 때, 금 원 또는 일( )%의 지체상금을 임대인에게 지급하며 계약은 즉시 해지된다.

② ‘제소전 화해 신청’ 약정을 지키기 위한 특약 사항 (임대차계약서)

임차인은 임대인과의 제소전 화해 신청 절차에 적극 협조해야 하며 잔금일에 화해 신청에 필요한 일체의 서류를 제출하기로 한다. 이를 어길 때는 본 임대차계약은 자동 해제되고 계약금은 몰수된다. (재계약일 경우 임대 보증금의 10%의 위약 조항 삽입)

제소전 화해의 문제점과 해결 방안

제소전 화해는 ‘명도판결’과 동일한 효력이 있습니다. 이 효력은 변론종결 시점 이후에 새로운 점유자가 있더라도 기존의 판결로 강제 집행할 수 있습니다. 예를 들어 임대인이 B라는 임차인을 상대로 제소전 화해조서를 완결한 후, B가 강제 집행을 방해할 목적으로 C에게 무단으로 사업장을 전대하여, 현재의 점유자가 C일지라도 임대인은 B를 상대로 받은 판결로 C를 명도할 수 있습니다.

그러나 제소전 화해를 신청하고 그 판결이 나기 전에 B의 무단 전대로, 그때 점유자 C가 있었고, 임대인이 이 사실을 모르고 현 임차인 B를 상대로 제소전화해를 완결했다면 임대인은 새로운 점유자 C에게는 강제집행을 할 수 없는 오류에 빠집니다. 이런 경우 이전부터 점유하고 있는 새로운 점유자 C를 상대로 다시 재판을 받아야 하는 문제점이 있습니다. 사례에서처럼 제소전 화해는 재판 시점에 따라 문제점이 발생합니다. 이를 예방하기 위해 제소전 화해 신청 전 또는 동시에 ‘점유이전금지 가처분’을 신청해야 합니다. 점유이전을 금지했으니 판결받은 제소전 화해조서를 통해 다른 재판 없이 강제 집행할 수 있습니다.

마치면서

생소한 용어인 제소전화해조서에 대해 알아봤습니다. 주로 상업용 부동산 임대에 사용되는 데요. 구체적으로 진상 임차인을 예방하거나, 뭔가 찜찜할 때, 소송을 피하고 신속하게 분쟁을 해결하고 싶을 때, 미리 합의 내용을 법적으로 확정하여 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 싶을 때, 합의 내용에 대해 확정 판결과 동일한 효력을 부여하여 강제집행의 근거를 마련하고 싶을 때 사용합니다.

참고로 제소전 화해조서 절차를 한번 알아보겠습니다. 임대차계약 체결 후에 잔금을 완납하면 임차인이 점포를 인수하여 사용에 들어갑니다. 잔금 처리 과정에서 제소전 화해에 필요한 서류가 취합되어 제소전화해 신청서가 접수되면, 법원에서 제소전화해 신청일로부터 2~3개월 이후에 제소전 화해 기일이 정해지게 되고, 지정된 기일에 임대인과 임차인이 법정에 출석하면 제소전 화해가 성립됩니다. 이날이 바로 변론종결일이 되고 기준 시점이 됩니다. 물론 일정 비용을 전문가에 의뢰하면 모든 과정이 단순하게 정리되며(계약서 제출) 법정 출석도 대리인이 임대인과 임차인의 대리로 출석합니다. 간단합니다. 비용도 그리 비싸지 않습니다.. 돈이 문제지요. ㅎ