주거용 오피스텔 1년 계약 기간 후 계약 연장 시 차임 5% 인상 가능?

Table of Contents

시작하면서 : 계약 기간을 1년으로 한 임대차 계약, 차임 인상에 대하여

안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂

단순하지만, 첨예한 갈등을 겪고 있는 임대차 계약 만기 시 차임 인상에 관한 이야기입니다. 이 부분에 대해서는 포스팅을 여러 차례 했는데요. 그래도 여전히 질문이 많고, 언쟁도 많은 편입니다. 특히 주거용 오피스텔에서 자주 등장하는데요.

주거용 오피스텔 1년 계약 후 연장계약에 대한 배경

‘주거용 오피스텔’이란 주거를 할 수 있는 여건이 조성된 오피스텔을 지칭합니다. 머~ 태생부터 주거용으로 맞춰진 오피스텔도 있고요. 주민등록 전입신고를 하고 주거용으로 사용하는 오피스텔을 말합니다. 대개 임대차 계약 기간을 1년으로 하는 사례가 많은 편입니다. 물론 주거용 오피스텔은 ‘주택임대차보호법“의 보호를 받습니다.

문서상 계약 기간인 1년이 도래하면 ‘차임 인상’ 문제가 불거지는데요. 아시다시피 계약 갱신 시 5% 한도에서 서로 협의하라는 법정 규정이 있기 때문입니다. 자세한 내용은 맨 밑에 링크를 달기로 하고. 오늘 주제는 “1년 계약 후 임대인이 2개월 전에 계약 연장 의사를 물어봤고, 진행되면 차임 5%를 올릴 거다.”라는 내용인데요. 가능할까요? 이 부분에 집중합니다.

임차인이 할 수 있는 것

첫째, 계약자유의 원칙에 따라 임차인이 차임 인상에 동의하는 양자 간의 합의가 이루어진다면 연장 및 증액해 계약서를 새로 쓰면 되겠지요. 가능합니다.

둘째, 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 ‘주택임대차보호법 제4조 제1항’규정에 따라 임대차기간을 2년으로 주장할 수 있습니다. 즉 차임을 인상하지 않고, 동일한 조건으로 2년 거주한다고 주장하면 됩니다.

셋째, 임대인이 “난 그런 거 모르겠고…..” 임대인과 ‘2년 주장’ 또는 차임 분쟁이 격화되면 소액으로 분쟁을 조정할 수 있는 ‘임대차분쟁조정의원회’에 의뢰할 수도 있습니다. 물론 그전에 협의하는 게 좋겠죠.

임대인이 할 수 있는 내용

임차인이 2년 계약을 강력히 주장하면 머~ 달리 할 건 없습니다. 주임법은 임차인을 보호하는 강력한 특별법이기 때문이지요. 하지만, 임대인은 차임 등의 증감 청구권(주택임대차보호법 제7조)을 들어 증액청구는 할 수 있습니다. 즉 임대차계약 후 1년이 지난 시점에서 경제사정 변동으로 인한 증액과 기존 보증금이 적절치 않다는 요건 등으로 증액요청은 할 수 있습니다.

이에 대한 입증은 임대인이 해야 합니다. 임대인이 증액을 청구하는 이유로 조세, 공과금, 주변 임대료 시세의 상승 또는 그 밖의 경제 사정의 변동으로 인하여 ‘기존 차임이 적정하지 않다는 점’’입니다.

“주변 시세가 상승했다.”라는 식의 막연한 주장이 아니라, 객관적인 지표를 제시해야 합니다. 해당 지역의 공시지가 상승, 부동산 가격 지수 변동 등 부담의 증감, 해당 부동산에 부과된 재산세나 종부세 등 세금의 급격한 변화, 인근 유사 부동산의 실제 거래 사례나 임대료 시세 데이터 등을 제시해야 합니다. 녹록지 않겠지요.

마치면서…..

간단한 얘기 길게 썼습니다. ^^;

이런 문제로 서로 언성을 높이면 서로 힘듭니다. 웬만하면 양보해서 협의하시기 바랍니다. 아무튼, 질문도 많고, 탈도 많은 돈 이야기였습니다. ‘임대차조정위원회’에서도 많이 다룬 문제라 저도 한 번 포스팅합니다. 그밖에 자세한 내용은 아래 링크 참조하시고요.

연결된 포스팅 모음

{지식거래소의 책: 의식주 생활 지식은 남에게 빌려 쓰지 말자!}

한 번 알아두면 평생 도움 되는 부동산 상식

2. 자본주의에서 최선은 싸게 사서 제값 받고 파는 것이다!