시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 🙂
부동산 관련 상식을 정리하다가 빼놓을 수 없는 세금 문제입니다. 정부의 부동산 정책이 자주 변화되다 보니 이것저것 물어보시는 분들이 많더군요. 제가 세법전문 아닌 관계로 완벽하게 대답하기에는 한계가 있지만, ‘부동산 세법도’ 부동산 지식의 범주이므로 포스팅합니다.
증여, 가족 간 부동산 거래, 상속주택 매매, 상속주택 양도세 등 나눠서 기록할 겁니다. 그중에 오늘의 주제는 주택을 무상으로 받는 ‘증여’에 대한 이야기입니다. 정확한 산출은 안 되더라도 원리는 이해하고 갑니다. 그리고 절세를 위해서는 꼭 세무전문가와 상담하세요!
부동산을 대가 없이 무상으로 받는것?
부동산을 대가 없이 무상으로 받는 것을 세법 용어로 ‘증여’ 또는 ‘상속’이라 합니다. ‘상속’은 잘 아시는 것처럼 피상속인의 사망을 원인으로 상속인이 무상으로 재화를 받는 것을 의미합니다. 상속된 금액에 따라 상속세가 부과됩니다. 반면 재산을 무료로 이전받는 것을 ‘증여’라고 부르지요. 이번 장에는 실제 발생 빈도가 높은 증여에 관한 내용을 알아보겠습니다.
주택을 무상으로 받으면 증여세를 내야 한다
부모님이나 타인으로부터 무료로 재산을 넘겨받으면, 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 내에 증여세를 내야 합니다. 증여세 과세액은 총 증여된 재산가액에서 채무인수금액을 뺀 금액이 기준이 됩니다.
※ 채무인수금액이란 주택담보 은행 대출금, 전·월세 보증금, 저당권 등 담보나 부동산을 이용하여 발생한 채무(빚)를 의미합니다. 채무와 함께 증여하는 것을 ‘부담부 증여’라고 합니다.
증여세의 계산 방법
증여재산 – 증여재산 공제액 = 과세표준 ↙
과세표준 x 세율 = 산출세액
증여재산가액의 기준?
증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가합니다. ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어질 때 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다. 시가를 산정하기 어려울 때는 다음의 방법으로 평가합니다. (국세청에서 가져왔습니다)
- 토지 및 주택 : 개별공시지가 및 개별(공동)주택가격
- 주택 이외의 건물：국세청 기준시가(일반건물, 상업용 건물 및 오피스텔 등에 대하여 국세청장이 매년 산정·고시하는 가액)
증여재산 공제
증여세 세율
사례로 증여세를 계산해 보면
[사례 1]
A는 2025년 아버지로부터 시가 15억 원 상당의 부동산을 증여받았다. 증여세는? 아들은 38세의 성년임.
[증여세 계산 내역 1]
증여재산가액 : 15억 원
증여재산 공제액 : 5천만 원
과세표준 : 14억 5천만 원
산출세액 : 4억 2천만 원(과세표준 14억 5천만 원 x 세율 40% – 누진 공제액 1억 6천만 원 ) – 기한 내 자진신고하면 산출세액의 3%의 감면규정이 있습니다.
[사례 2]
B는 2025년 아버지로부터 15억 원의 아파트를 증여받았다. 증여세는? 아들은 성년이며, 은행 대출 5억 원을 인수하는 부담부 증여 조건임.
[증여세 계산 내역 2]
증여재산가액 : 10억 원 (증여재산가액 15억 원 – 은행 대출 5억 원)
증여재산 공제액 : 5천만 원
과세표준 : 9억 5천만 원
산출세액 : 2억 2천 5백만 원(과세표준 9억 5천만 원 x 세율 30% – 누진 공제액 6,000만 원) – 같은 금액의 부동산을 증여하더라도 부담부 증여를 하면 증여세가 절세됩니다.
부동산을 증여받으면 어떤 비용이 순차적으로 발생하는가?
- 위의 사례와 같이 증여세가 부과됩니다.
- 취득세가 부과됩니다. 참고로 다주택자 및 법인의 증여 취득세 중과 내용을 따져봐야 합니다.
- 기타 비용은 일반 부동산 매입할 때와 같습니다
결론 : 증여 시 총비용을 산출해 보면
이곳은 아버지가 자녀에게 증여할 때 총비용을 계산하는 사례를 예정한 지면이었습니다. 하지만 현재 우리나라 부동산 정책 방향은 수시로 변화되고 있는 상황입니다. 2020 부동산 억제정책으로 양도소득세 강화, 부동산 보유세의 대폭 상향 등으로 진행되었습니다. 또한 취득단계에 부과하는 취득세를 다주택자, 법인의 중과세를 시행하면서 부동산 세제 전반에 걸친 변화가 있었습니다. 이에 대해 부동산 증여로 시선을 돌리자마자 정부는 ‘증여세의 취득세율을 높이는 방법’으로 개정하게 됩니다. 이렇게 쫓기고 쫓는 사이에 우리 세법은 누더기로 됐네요. ㅠㅠ
2025년에는 75년 만에 상속세를 개편한다고 합니다. 시스템 정비 후 2028년 시행할 예정입니다. 증여재산 공제도 완화된다고 하는데, 두고 봐야지요! 이처럼 변수가 많아 딱 떨어지는 계산은 어렵게 됐습니다. 취득세 등 여러 경우의 수를 봐야 하기 때문에 그렇네요.
앞서 증여에 대한 개략적인 설명해 드렸으므로 ‘증여 시 취득세율’ 부분만 간단히 기록하고 쓱 넘어가겠습니다. 세부적인 내용은 개별적으로 꼼꼼히 계산해 보시고 이도 어려우면 세무 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
조정지역 내 3억 원 이상은 증여 취득세 세율이 12%네요. ㅠㅠ 배우자의 경우 공제액은 6억으로 증여세 부담은 상대적으로 감소합니다. 그러나 취득세 등의 비용이 발생합니다.
머리 아픈 세법, 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 좋은 하루 되세요~ 본 포스팅에 오류가 있으면 언제라도 댓글 주세요~