들어가면서 : 주택의 묵시적 갱신?
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 ^^
부동산의 일반 상식을 되도록 순서대로 정리하고 있는데요. 오늘 차례는 ‘주택임대차의 묵시적갱신’입니다. 우선 묵시적갱신과 관련된 법 조항을 가져와 해석해보고, 자주 분쟁이 발생하는 중개보수 문제, 이에 관련된 판결, 국토부 전자 민원 회신 등의 내용을 쟁점으로 알아봅니다.
묵시적갱신이란 무엇인가?
주택을 처음에 임차하면 보증금, 계약 기간 등을 기재한 임대차계약서를 작성합니다. 세입자는 계약할 때 정한 기간 동안 배타적 주거 권리를 갖게 되며, 주택임대차보호법의 보호를 받게 되지요. 이후 임대차 기간의 종료가 가까워지면 임대차보호법 조항에 따라 임대인과 임차인 간에 임대차계약의 연장 및 해지 등의 의사표시를 해야 합니다. – 임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
- 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 통지
- 임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 통지
묵시적갱신이란 계약의 연장 등에 관해서 임대인과 임차인이 법으로 정해진 기간 내에 서로 아무런 의사표시 없이 지나간 경우를 말합니다. 묵시적갱신이 성립되면 “전 임대차계약과 똑같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”라고 법으로 규정하고 있습니다.
묵시적갱신을 규정한 ‘임대차보호법’은 강행규정이므로 임차인은 언제든지 계약을 해지(3개월의 효력 발생 기간)할 수 있으며, 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다. 이 법은 임차인에게는 유리하지만, 임대인에게는 불리합니다. 그러므로 임대인이 임대차계약을 연장할 예정이라면 그 내용을 임차인에게 통지하고, 계약서를 새로 작성해야 동등한 입장이 됩니다.
묵시적 갱신 사례
[Q]
서랍에 있는 전세계약서를 꺼내 보니 임대차 만료 일자가 20 년 3월 13일로 되어 있네요. 오늘이 벌써 20 년 4월 7일입니다. 저도 잊고 있었고, 집주인도 현재까지 아무런 연락도 없는 상태입니다. 어떻게 해야 하나요?
[A]
질문하신 내용은 ‘묵시적 갱신’의 전형적인 내용입니다. 임대인과 임차인이 서로 계약연장 등에 관한 아무런 의사표시 없이 임대차계약 기간이 지나간 경우입니다. 이 경우 과거 계약서의 내용(기간 2년, 같은 금액, 동일한 조건)과 똑같이 자동으로 연장됩니다.
묵시적갱신 후 계약 해지
묵시적 갱신이 됐더라도 임차인은 언제든지 위의 계약을 해지할 수 있고, 계약 해지의 효력은 임대인이 해지의 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 합니다. 강행규정이므로 임대인은 본 계약을 해지할 수 없습니다. 아울러 한 가지 더 알아두셔야 할 것이 있습니다. 2020년 7월에 개정된 ‘계약갱신청구권’은 2년간 계약 후 거주하다가 1회에 한해 2년 연장할 것을 임대인에게 요구할 수 있습니다. 총 4년(2+2)을 살 수 있게 보장하는 것이지요. 묵시적갱신이 된 경우에도 계약갱신권은 유효합니다. 2년을 계약 후 살다가 묵시적갱신으로 다시 2년이 갱신되며, 묵시적갱신 만료 2개월 전까지 계약갱신권을 사용하면 총 6년의 기간을 거주할 수 있습니다. ※ ‘임대차 3법 해설’ 참조
묵시적 갱신 후 부동산 중개보수는 누가 내야 하는가?
‘묵시적 갱신’은 우리 주변에 흔히 있는 일입니다. 임대인과 임차인이 서로 아무 말 없이 계약 기간이 지나간 사례이며, 이때 임대차계약은 구 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
묵시적갱신이 성립된 후에 임차인의 사정으로 이사를 해야 할 일이 생기면 중개보수 문제가 자주 불거져 감정싸움으로까지 치닫습니다. 현재까지 법적으로도 정확한 기준이 없는 것도 사실입니다. 우리나라에서 민사 분쟁이 생기면 소송을 제기, 하급법원에서 일차적으로 판결을 내립니다. 당사자 중 하나가 판결에 불복해 상급법원 항소하게 되고, 그 결과마저도 마음에 들지 않는다면 대법원에 항고하여 대법원에서 최종적으로 판단합니다. 그래서 나온 결과물이 ‘대법원판례’이고, 우리나라 대법원판례는 각종 분쟁을 판단하는 데 아주 중요한 근거로 삼고 있습니다.
중개보수 관련 민원 회신 및 판례
‘묵시적갱신 후 부동산 중개보수(수수료)는 누가 내야 하나?’라는 것에 대하여 아쉽게도 아직 대법원판례가 없습니다. 그러나 관계 기관인 국토교통부의 유권해석과 하급심 판례는 부동산 중개보수는 임대인이 부담하라는 쪽입니다
임대인과 임차인 간에 “묵시적갱신 후에는 임차인이 임대차계약을 중도 해지하면 부동산 중개보수는 임차인이 지급하기로 한다.”라는 별도의 특약을 둔 경우에는 전 임차인이 이를 지급하고, 그 외의 경우에는 임대인이 지급해야 한다는 것이 국토교통부의 입장입니다.
위의 자료는 임대인이 부동산 중개보수를 부담하라는 하급심 판결 내용입니다.
연결된 포스팅
마치면서
묵시적 갱신의 법적 근거와 부동산 중개 보수 지급 주체에 관해 이야기했는데요. 부동산 중개사 입장에서는 임차인은 어차피 이사 후 앞으로 안 볼 사람이고, 임대인은 유지해야 하는 고객입니다. 이런 이유로 부동산 중개사는 임대인의 편을 들어줄 가능성이 높은 거죠. 이해는 갑니다. 그래서 늘 말썽입니다. 저 또한 과거 안 좋은 경험이 있습니다. 어쩔 때는 근거 자료를 제시해도 임대인은 막무가내입니다. 임대차 보증금을 볼모로 임차인을 압박하는 거죠. 물론 전부는 아니겠지만, 중개사님들의 현명한 판단으로 임대인을 설득, 모두가 만족하는 행복한 거래가 됐으면 좋겠습니다.
오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. ^^
