주택임대차보호법과 임차인 대항력 분석 : 부동산 경매 Ep26

들어가면서: 주택임대차보호법과 임차인의 강력한 무기 대항력 이야기

안녕하세요~ 지식거래소입니다. ‘부동산경매의 꽃’이라고 불리는 임차인분석을 들어가기 전에 주택임대차보호법과 아울러 ‘대항력’이란 주제로 이어갑니다.

주택임대차보호법! 말 그대로 주택에 세를 사는 사람의 지위와 권리를 보호하기 위한 법으로 국민의 주거생활 안정을 목표로 합니다. 이 법은 계약 기간, 묵시적 갱신, 대항력, 전·월세상한제 등 임차인 보호와 관련된 사항을 특별법으로 제정, 관리하고 있습니다. 특별법이란 일반법보다 우선하여 법을 적용한다는 의미로 강행법규라고도 합니다.

주택임대차보호법의 임차인 보호 규정이 워낙 강력해 경매주택을 낙찰받을 때 임차인 분석을 세심하게 하지 않으면 큰 낭패를 당할 수 있습니다. 이번 주제는 임대차보호법의 개요와 임차인의 강력한 무기인 대항력에 대해 알아봅니다.

주택임대차보호법의 적용 범위

임차인이 주택임대차보호법(이하 주임법)의 보호를 받으려면 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임차해야 하는 것이 원칙입니다. 또한 공적 서류상에 주거용 건물이 아니거나 미등기, 무허가 건물이라도 실제 용도가 ‘주거용’이면 이 법의 보호를 받습니다.

주택임대차보호법의 임차인이란?

주임법의 ‘임차인’이란 임대인과 보증금 및 차임을 약정, 전·월세 계약을 체결한 자연인을 뜻합니다. 자연인이란 생물학적 인간을 말하는데요. 다만 2013년 8월 주임법 개정되면서 ‘대통령령으로 정하는 중소기업 법인 직원의 주거지원을 위해 임차한 경우’도 포함, 법인도 일부 이 법의 적용을 받을 수 있게 되었습니다. 관련 법 조항입니다.

임차인의 대항력이란?

대항력이란 ‘기존의 유효한 법률행위의 효력을 제3자에게 주장할 수 있는 힘’이라고 요약됩니다. 대항력의 전제조건으로 대항요건을 갖춰야 하는데, 우선 관련 법 조항을 가져옵니다.

대항력을 갖추었다면 임차주택의 매매, 후순위 권리자의 경매 등으로 소유권이 변경되더라도 임대차 기간의 보장과 보증금을 보호받을 수 있는 권리가 있습니다. 그러면 대항력은 어떻게 생성될까요?

대항력의 생성요건

대항력이란 대항요건(주택 인도 + 주민등록 신고)을 갖춘 그다음 날 0시부터 발생합니다. 즉 주택에 입주하여 주민등록 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이란 힘이 생기는 것이고, 중간에 주인이 바뀌더라도 그 권리를 그대로 승계, 임차인을 보호하는 원리입니다.

대항력의 기준시점은?

▪주택 점유(이사) 후 주민등록신고 = 주민등록신고 다음 날 0시부터 대항력.

▪주민등록신고 후 주택의 점유 = 주택 점유 다음 날 0시부터 대항력 발생.

대항력은 임대차계약을 마친 후에 점유와 주민등록신고가 핵심입니다. 그러나 여러 사유와 전입 신고할 때의 실수 등으로 대항력이 인정되지 않을 수도 있어 대표적인 사례를 모았습니다.

대항력이 인정되는 사례

① 임차인의 처나 자녀만 전입신고 : 주택 임차인이 그 가족과 함께 살던 중에 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인 본인만 일시적으로 다른 곳으로 옮긴 사례 (대법원 1988.6.14. 선고)

② 지방에 거주하는 부모가 자녀의 학업을 위해 주택을 부모 명의로 임차한 후 점유보조자인 자녀가 임차주택을 점유한 사례

③ 다가구주택(단독주택) 전입신고를 할 때 지번만 기재하고 호수를 기재하지 않은 경우

대항력이 인정되지 않는 사례

① 3필지의 토지가 있고 그중 1필지 위에만 주택이 건축되어 있던 중 임차인이 전입신고를 한 지번에는 건물이 없는 토지의 지번인 경우 (대법원 2001.4.24. 2001다44799)

② 건축물관리 대장과 주민등록이 불일치한 사례

③ 다세대주택 전입 신고할 때 지번만 기재하고 호수를 기재하지 않은 경우

④ 채권 회수만을 목적으로 채권자와 임대차계약이 체결된 경우

부동산경매에서의 대항력 기준은 다르다!

앞서 주택임대차보호법의 대항요건과 대항력에 관해 기술했습니다. 일반 임대차의 경우 매매로 주인이 바뀌게 되면 대항요건을 구비한 임차인은 새로운 소유주에게 임대차기간의 보증 및 임차보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 그러나 경매에서는 대항요건을 갖춘 모든 임차인이 보호되지 않습니다.

경매에서는 대항력 시점과 말소기준권리 설정일과의 순위를 따져 ‘대항력 있음’과 ‘대항력 없음’으로 구분합니다. 낙찰자의 관점에서 대항력을 갖춘 임차인이 있으면 인수한다는 의미로 권리분석의 중대한 변수로 작용합니다. 조금 혼란스러울 것 같아 그림으로 표현해 봅니다.

참고로 대항력의 기준시점은 대항요건(주택점유 + 주민등록)을 구비하면 그다음 날 0시에 발생하는 데 반해 근저당과 같은 말소기준권리는 당일 효력이 발생하는 차이가 있습니다. 그러므로 같은 날 근저당과 대항요건이 경합하면 근저당이 빠른 순위가 됩니다.

경매에서 ‘대항력 있음’의 기준

경매에서 ‘대항력 없음’의 기준

임차인의 대항력이 있고, 없음이 부동산 경매에서 인수를 결정하는 중요한 요인입니다. ‘임차인 인수’란 한마디로 임차인의 보증금 및 임대차기간까지도 낙찰자가 보장해야 하는 주요 변수로 작용하므로 다시 한번 대항력에 대하여 정리해보겠습니다.

대항력이란 임차인이 경매 매수인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘으로 임차인이 대항력이 있으면 낙찰자는 그 임차인의 보증금을 인수하는 것이 원칙입니다. 이에 경매 응찰자는 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 어떻게 확인할까요?

대항력 유무를 판단하기 위해 대항력을 발행하기 위한 조건을 먼저 확인합니다. 즉, 대항요건은 주택점유(이사)와 전입신고(주민등록)이며, 이 요건을 구비하면 그 다음날 0시에 대항력이 생성됩니다.

주택임대차보호법의 대항력을 확인했으면 경매 물건의 말소기준권리와 대입합니다. 즉, 경매에서는 대항력 발생일이 말소기준권리보다 먼저라면 ‘대항력 있음’, 늦으면 ‘대항력 없음’으로 판단합니다. 임차인의 이사 날짜는 확인하기 어려우므로 전입 일자를 확인하는 것이 일반적인 관례입니다.

임차인의 전입 일자는 법원의 현황조사보고서, 매각물건명세서에서 확인할수 있으며 최종적으로 전입세대열람 서류를 발급받아 각 전입 일자가 일치하는지 꼭 확인합니다. 또한 등기사항증명서에 임차인이 ‘임차권등기’ 등이 되어있다면 이 서류상에 전입일자를 확인해야 합니다.

※ ‘임차권등기명령’과 ‘전입세대열람 확인 방법’은 따로 포스팅 예정.

참고로 2019년, 2020년에 연이어 임대차보호법 일부개정법률안을 발의했습니다. 이 법안은 세입자가 주택에 입주(점유)하고 주민등록 및 주택임대차등록(전입 및 확정일자)을 하는 경우 제3자에 대한 대항력이 즉시 발생하게끔 하는 내용입니다. 즉 현재의 ‘다음날 0시’ 기준을 ‘당일 기준’으로 바꾸자는 말입니다. 하지만 2025년 현재까지 잠잠한 것으로 보아 변동이 없네요. 참고만 하십시오.

경매절차 예제: 대항력 없는 후순위 임차인은 낙찰자가 인수하지 않는다.

우리는 일반 매매와 다른 기준을 가진 경매에서 대항력 있음과 없음의 차이를 앞서 그림을 통해 알아보았습니다. 실제 사례분석을 통해 좀 더 명확히 구분해봅니다.

고양시 일산구 탄현동 아파트가 경매(2020타경3969)로 진행된 적 있습니다. 유료경매사이트 또는 기타 경매정보를 검색하면 다음 화면을 볼 수 있고, 인터페이스만 다를 뿐 내용은 같습니다. 원천 정보를 대법원경매정보에서 추출, 가공했기 때문이지요.

사전 과정을 생략하고 본 물건의 권리분석을 해봅니다. 등기사항 증명서의 ‘갑구’와 ‘을구’ 권리와 등기상에는 없지만, 기초 자료에서 입수한 임차인 내용을 시간 순서대로 배열합니다.

나열된 권리의 순서에서 위 임차인 김OO은 ‘후순위 임차인’으로 판단됩니다. 즉, 민사집행법상의 대항력이 없는 임차인입니다. 선순위인 갈현동새마을 금고의 근저당권이 우선 배당되고, 남은 재원으로 임차인의 보증금이 배당됩니다. 모두 소멸되는 권리로 권리분석에는 하자가 없는데, 금액이 더 떨어진다면 후순위 임차인은 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 큽니다. 명도 협상에서 어려움이 예상됩니다.

유료경매사이트에는 권리분석에 필요한 전체적인 내용 등을 모두 검색할 수 있습니다. 다만 사람이 하는 일이라 입력 오류도 발생할 수 있으니 입찰전에 법원의 현황조사보고서, 매각물건명세서, 전입세대열람 서류 등을 확인하여 임차인의 전입 일자가 모두 일치하는지 반드시 확인합니다.

부동산 점유개정 대항력 취득 시기

‘점유개정’이란 용어는 우리나라 민법(189조)에 나옵니다. 점유개정이란 양도인(매도인)이 매매 물건을 양수인(매수인)과 합의하여 계속 점유하되, 소유권은 양수인에게 귀속되는 것을 말합니다.

점유개정을 좀 더 쉽게 표현하면, 매도인이 그 집에서 계속 거주하는 조건으로 부동산(주택)을 팔고, 집주인에서 세입자로 신분이 바뀌는 것을 말합니다. 예컨대 소유권자 A가 B에게 주택을 매매하고 B에게 소유권 이전과 동시에 매도인 A는 전세 계약을 하고 계속 거주하는 경우를 말합니다.

부동산 점유개정의 단순한 예를 살펴보았는데요, 이런 점유개정으로 사는 집이 경매로 처분되면 어떤 결과가 될까요?

점유개정 경매사건의 예

사례에서 A의 전세계약일(확정일자)과 OO 은행 근저당은 같은 날짜로 되어있습니다. 대항력이란 대항요건(주택 인도 + 주민등록신고)을 갖춘 그다음 날 0시부터 발생하는 효력입니다. 반면 근저당은 설정 당일부터 효력이 나타나지요!

다시 정리하면 이렇습니다. A의 주민등록신고가 2021년 6월 4일에 되어있어도, 부동산 ‘점유개정’에서 대항요건은 소유자에서 전세 세입자로 신분이 전환되는 2023년 12월 22일 이고, A의 대항력은 그다음 날 12월 23일 0시로 확정되어, OO 은행의 근저당보다 후순위가 됩니다.

경매에서 위 점유개정 사례에 대한 배당의 결론은 1순위 OO 은행, 2순위 A의 전세금입니다. 점유개정으로 임대차계약을 한다면 주의하십시오! 실제 점유개정으로 전세계약 하시는 분들이 의외로 많습니다.

마치면서:

경매절차에서 임차인 권리분석이 좀 까다로운 편입니다. 민사집행법과 임대차보호법이 공존하기 때문인데요. 쉽게 말해 알아야 할 자질구레한 것들이 많다는 얘기지요. 오늘은 임차인의 대항력에 대해 길게 알아봤습니다. 무지 복잡해 보이지만 몇가지 주요한 사안만 집중한다면 별거 아닙니다.미리 겁낼게 아니라 같이 한번 나아가 보시죠~

오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다. 감사합니다.

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