지분경매의 개념과 공유자 우선매수권 사용하는 방법: 부동산 경매 Ep42
시작하면서
경매 물건을 검색하다 보면 부동산 전부가 아닌 일부 지분만 경매로 나오는 경우가 가끔 있습니다. 이를 ‘지분경매’라고 합니다. 지분이 경매 나왔을 때 다른 지분을 소유한 공유자가 우선하여 매수할 수 있는 권리를 주고 있습니다. 공동소유개념에 대해 잠깐 언급하고 가겠습니다.
부동산 공동소유란?
공동소유란 말 그대로 하나의 부동산을 2명 이상이 공동으로 소유하고 있는 것을 의미합니다. 요즘에는 부부가 공동명의로 집을 장만하는 형태가 많아졌는데, 이 또한 공유의 한 유형입니다. 부모님이 돌아가신 후 생전에 가지고 계셨던 부동산이 그 자녀분들에게 상속되면 하나의 부동산을 여러 사람이 소유하는 공동소유가 되겠지요. 그 밖에 공동 투자하여 부동산을 매입하는 경우 등 공유에 관한 사례는 여러 가지 있겠지만, 주변에 흔히 있는 공동소유는 부부 공동명의와 상속이 많습니다.
등기사항증명서 : 부부공동명의 사례
등기사항증명서: 세 사람에게 상속된 사례
공동소유를 확인하는 방법은 등기사항증명서의 소유권 내용을 보면 알 수 있습니다. 등기사항증명서를 열람하면 사례와 같이 지분 ‘몇 분의 몇’으로 표기됩니다. 소유권에 대한 사항이므로 ‘갑구’를 보면 되겠네요.
공유의 개념을 알았으니 공유자 우선매수에 대해 알아보겠습니다.
‘공유자 우선매수신고’ 제도란?
‘공유자 우선매수신고’라는 제도는 세계에서 유일하게 우리나라에만 있는 제도입니다. 이는 공유물 대부분이 부부, 형제, 친척, 지인 등이므로 혈연 및 지연을 중요시하는 우리나라에 적합한 제도이기 때문입니다. 생판 남에게 팔기 이전에 다른 공유자에게 매수의 기회를 줌으로써 공동소유 부동산의 효율적 이용을 위한 법의 배려라고 할 수 있습니다.
지루하더라도 공유자 매수신고에 대한 법조문 일부를 해석해봅니다.
각 공유자의 개별 소유인 지분이 경매나 공매로 매각되는 사례는 꽤 많습니다. 경매에서의 공유부동산은 각 공유권자(지분권자)가 본 부동산을 사용·수익·처분에 대한 제약이 따르고, ‘공유자 우선매수’이라는 제도가 있기 때문에 지분경매 부동산은 다른 물건에 비교하여 낙찰가가 많이 떨어지는 경우가 대부분이지요.
과거 법원에서는 제한 없이 ‘공유자 우선매수청구권’을 허용, 다른 입찰예정자들이 입찰을 포기하게 만들어 아주 싼 가격에 지분을 취득한 경우가 많았습니다. 이런 폐단을 막고자 법원에서는 공유자 우선매수권을 1회로 제한하고, 그밖에 내용을 담은 ‘특별매각조건’을 붙입니다. 그 내용은 아래와 같습니다.
공유자 우선매수권 제한 사례
공유자 우선매수신고 언제까지 해야 되는가?
미리 신고하는 방법과 법정에서 직접 구두로 하는 방법이 있습니다. 공유자 우선매수는 해당 경매사건의 매각 절차가 종료되기 전까지 인정되며, 법정에서 우선매수 청구의 방법은 집행관이 낙찰자를 부른 뒤 “공유자우선매수신청 하실 분 있으면 하기 바랍니다.”라고 말하면 “네! 우선매수 신청하겠습니다.”라고 외치면 됩니다. 우선매수를 신청하는 방법은 일반 입찰과 같이 입찰표를 작성해 보증금을 첨부하고 있어야 합니다. 낙찰된 금액으로 공유자가 매수할 수 있으니 낙찰자는 헛수고하는 셈이지요.
‘공유자 우선매수청구권 제한’의 특별매각조건이 붙어있는 물건에 미리 신고하면 보증금 제공 등의 강제조항이 첨가되므로 공유자는 해당 기일에 매수해야 하는 입장이 놓이게 됩니다. 결국 공유자라면 미리 신고하지 않고, 보증금을 준비하고 있다가 입찰자가 있으면 보증금과 함께 우선매수신고를 하고, 최고가매수인이 없어 유찰되면 안 하고 다음 기일을 기약하는 것이 현재로선 유리합니다.
마치면서
지금까지 지분경매에서 공유자우선매수에 대해 알아봤습니다. 지분경매라 해도 수익을 내는 방법이 있습니다. 입찰자 입장이라면 반쪽짜리 지분경매라 그냥 지나칠 것이 아니라 해당 물건의 ‘매각물건명세서’를 숙지하여 적극적으로 참여하는 것도 좋겠습니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다.