지상권 완전히 이해하기!: 부동산경매 Ep12

들어가면서

부동산 권리를 쭈욱~ 들러보고 있는데요. 오늘은 지상권과 관련된 모든 내용을 둘러볼겁니다. ‘지상권’ 단어만 들어도 피로가 몰려오는데요. ㅠㅠ 암튼 시작해봅니다.

지상권의 법적 의미

‘지상권’이라는 말은 한 번쯤은 들어봤을 겁니다. 물론 전문적으로 공부하신 분은 다 아시겠지요. 일반 부동산 거래에서는 좀 드문 일이겠고, 부동산 경매 분야에서는 특수물건(법정지상권)으로 자주 등장합니다.

지상권은 ‘남의 땅에 건물, 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리’라고 정의되며 근거 조항은 민법에서 볼 수 있습니다. 주요 부분만 꺼내옵니다.

좀 길고, 복잡하게 표현되어 특정하여 요약합니다. 지상권은 주로 건물에 관한 것이지요.

지상권이란?

– 지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리로 물권의 한 종류입니다. 토지 주인은 대가로 지료를 받습니다.

– 견고한 건물의 존속기간은 30년까지 약정할 수 있습니다.

– 지상권은 물권이므로 당연히 등기할 수 있으며, 이를 사고팔 수 있습니다.

– 약정한 기간이 소멸하고, 건물이 존재하면 지상권자는 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 만일 지상권설정자(토지 주인)가 이를 거부하면 지상권자는 건물매수를 청구할 수 있습니다.

– 2년 이상의 지료를 내지 않으면 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

지상권에 대한 일반적인 개념을 알아봤습니다. 여기서 끝나면 간단하고 좋은데 지상권 이야기는 여기서부터 시작됩니다. ㅠㅠ

‘우리가 지금 어디쯤 가고 있나?’를 알기 위해 이쯤에서 권리 전체 종류를 다시 한번 꺼내 봅니다. 아래를 보시면 우리는 지금 제한물권 중 ‘용익물권 지상권’과 ‘관습법상 법정지상권’에 대한 개념을 이야기하고 있습니다. ^^;;

부동산 관련 모든 권리의 종류 —> 링크 했으니 안보신 분들은 한번 다녀오세요~

지상권의 근본 개념은 타인의 땅에 본인 건물이 존재하므로 현재 토지 주인과 건물 주인이 다르다는 원칙에서 출발합니다. 그런데 여기에다 ‘법정지상권’ 개념과 ‘관습법상의 법정지상권’이 또 등장하네요. 별거는 아닌데 용어가 좀 생소해서 어렵게 느껴집니다.

법정지상권이란 무엇인가?

앞서 언급한 지상권이 당사자 간의 약정(지상권설정 계약 및 등기)으로 성립되는 반면 ‘법정지상권’은 당사자 간 계약, 약정, 등기가 없어도 법률에서 정한 일정한 조건에 충족하면 성립되는 권리입니다. (민법 366조)

일단 법정지상권이 성립되면 그 권리는 지상권의 내용과 동일합니다. 견고한 건물 30년 보장, 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있고, 등등….

법정지상권 성립 요건

법정지상권은 ‘저당물의 경매’가 주요 원인입니다. 즉 저당권에 기인한 것이지요. 그래서 부동산 경매에서 자주 등장합니다. 그러면 민법 366조의 ‘저당물의 경매로 인하여 토지와 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우’는 모두 법정지상권이 성립될까요? 물론 아니지요! 법정지상권을 인정하는데 몇 가지 원칙이 있습니다. 법정지상권은 민법 법조문을 토대로 시작, 그간의 판례를 통해 결정된 원칙이 주로 인용됩니다. 나열하면 이렇습니다.

(1) 토지에 저당권 설정 당시 건물이 존재해야 한다. (대법원 2011.1.13. 2010다 67159) 그 건물이 등기, 미등기, 무허가 건물을 불문한다. 반대로 토지에 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되었다면 법정지상권이 성립하지 않는다.

-> 저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 하는데, 당시 건물이 있었는지를 확인은 등기사항증명서(구 등기 포함), 건축물대장, 건축 허가, 재산세 과세 대장, 기타 조사 등을 통한다.

(2) 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 같아야 한다.(대법원 2012다 73158)

(3) 토지와 건물 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정되어 있어야 한다.

(4) 저당물의 경매로 인하여 토지와 지상 건물의 소유자가 달라져야 한다.

-> 저당권에 의한 경매는 임의경매를 의미한다. 그러므로 다른 원인인 공매, 강제경매, 일반 매매 등으로 소유자가 다르게 변동되었으면 민법 366조의 법정지상권이 성립하지 않는다. 이때는 ‘관습상의 법정지상권’의 법리를 따져봐야 한다.

관습법상의 법정지상권?

‘관습법상의 법정지상권’이란 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이었는데, 매매 기타 원인으로 처분 당시 토지와 건물 소유자가 다른 사람으로 분리된 경우. 이때 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물 소유자는 등기 없이도 당연히 취득하는 지상권을 말합니다.

다시 말해 ‘법정지상권’이 경매(저당권 실행으로 인한 임의경매)에 의해 건물과 토지의 소유자가 달라진 반면 ‘관습법상의 법정지상권’은 임의경매 외의 기타 원인(매매, 강제경매, 공매, 증여, 상속 등)으로 처분할 때 각 소유자가 달라진 것을 판례로써 다양하게 인정한 것을 말합니다.

관습법상의 법정지상권에서 ‘처분할 때’라는 의미는

1) 매매 : 매매 대금을 납부할 때.

2) 강제경매 : 강제경매개시 결정으로 압류의 효력이 발행한 때 또는 가압류의 효력이 발생한 때.

결론

지상권, 법정지상권, 관습법상 지상권, 구분지상권…., 이해하기 어려운 용어지요! ㅠㅠ 지상권은 여러 종류가 있습니다. 오늘은 그중 일반적인 지상권, 저당권에 기인한 경매(민법 366조)에서의 법정지상권 그리고 관습법상 법정지상권의 기본적인 원칙에 관해 이야기했습니다. 법정지상권은 판례에 의해 다양하게 인정되고 있는 현실입니다. 그러므로 지상권에 대한 개념 정립이 우선이겠지요. 그리고 전문적인 경매 분야에 접목하려면 다양한 판례를 좀 더 연구해야 합니다.

다시 한번 지상권에 대한 개념을 정의해보면 이렇습니다. 지상권이란 타인의 토지에 본인의 건물을 이용할 수 있는 권리로 다음과 같은 용어로 구분됩니다.

첫째, 지상권은 당사자 간의 약정으로 계약 및 등기되는 ‘지상권’이 있겠고.

둘째, 당사자 간의 약정, 계약, 등기가 없어도 법률에서 정한 일정한 요건이 충족되면 성립하는 ‘법정지상권’이 있습니다. 법정지상권은 저당권에 기인한 임의경매로 건물과 토지 주인이 분리된 것으로 구분합니다.

셋째, ‘관습법상 법정지상권’은 임의경매가 아닌 강제경매, 매매, 상속, 증여 등의 기타 원인으로 소유권이 분리된 것을 말합니다.

마지막으로 하나만 더 언급하면 ‘담보물 강화 목적의 지상권’이 있습니다. 이는 은행이 토지를 담보로 저당권을 실행하면서 담보물 가치 하락을 방지하기 위해 지상권을 설정하는 때도 있습니다. 토지에 지상권이 설정된 사례지요.

왜 은행은 빈 토지에 근저당권 외에 지상권도 함께 설정했을까요? 토지에 근저당권을 설정한 후 다른 사람이 그 토지 위에 건물을 신축한다면 토지 담보가치가 하락하는 문제가 생길 수 있기 때문이지요. 우리나라의 부동산은 토지와 건물로 각각 분리됩니다. 이런 논리로 토지에만 설정된 근저당권은 건물에 효력이 없습니다. 연체 등의 상황으로 은행에서 토지에 대한 경매를 진행할때 정체불명의 건물이 있으면 누가 토지를 낙찰받으려 할까요? 결국 아주 싸게 낙찰될 가능성이 큽니다. 이런 이유로 은행에서 토지를 담보로 근저당을 설정할 때 담보가치 하락을 방지하기 위해 지상권도 같이 설정하는 것이지요.

지상권에 대해 원론적인 내용을 알아봤습니다. 좀 어렵지요? 지상권의 원칙은 앞서 기술한 바와 같지만, 실무에서는 지상권설정 없이 남의 땅에 건물만 있는 상태로 사고파는 집들도 있습니다. 물론 이럴 때는 관습법상의 지상권을 판례로 꼼꼼히 따져봐야겠지만, 땅 주인의 철거 소송 등으로 인한 거래의 위험성 또한 동시에 존재합니다. 경매 등의 일을 전문적으로 진행하시는 분들은 수익을 위해 좀 더 깊이 파고들어야겠지요. 판례로 인정되는 사례가 많으니 관련 판례에 대한 이해가 필요합니다.

길고 지루한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 늘 행복하시기를 기원합니다.

[ 참조 : 법정지상권에 대한 판례 ]

• 대법원 2014. 9. 4. 선고 2011다13463 판결

• 대법원 2011.1.13. 선고 2010다67159 판결

• 대법원 1997.1.21 선고 96다40080 판결

• 대법원 2010.1.14. 선고 2009다66150 판결

• 대법원 2003.12.18. 선고 98다43601 판결

• 대법원 2014.12.24. 선고 2012다73158 판결

• 대법원 2012.10.18. 선고 2010다52140 판결

• 대법원 2008. 3. 13. 선고 2005다15048 판결

• 대법원 2003. 9. 5. 선고 2003다26051 판결

• 대법원 2001. 3. 13. 선고 1999다17142 판결

• 대법원 1995. 5. 23. 선고 1993다47318 판결