시작하면서
안녕하세요~ 무진입니다 ^^
오늘도 부지런히 자료를 갱신하고 있네요. 공지에서 말씀드렸듯이 오래된 자료 모두 삭제하고 현실에 맞게 업뎃하고 있습니다. 하나하나 조사해서 포스팅하느라 시간이 많이 걸리는게 단점이네요. ㅠㅠ
이번 주제는 주택 취득비용에 관한 포스팅입니다. 부동산 세법이 정책 기조에 따라 변화무쌍해 감당하기 어려운데요. 세금 관련해서는 여러 각도로 검토하시고 변동된 부분은 개별적으로 자주 확인하는 수밖에 없네요.
내가 집을 사면 어떤 비용이 드는지 낱낱이 알아보자!
주택을 구입하면 어떤 비용이 드는지 알아보겠습니다. 간단한 명제이면서도 아주 궁금한 문제겠지요. 오늘은 제목처럼 낱낱이 파헤쳐 볼게요. 구찬으시면 그냥 달라는 대로 다 주셔도 되고요… 그래도 우리가 큰 돈을 쓸 때는 적어도 어디에 들어가는 것인지 정도는 알아야 하지 않을까요?
부동산 급등으로 인해 2019~2020년에는 많은 규제책이 나왔습니다. 취득세도 그 예외는 아닌데요. 주택 6억 원 초과 9억 원 이하 취득세 세율이 종전 단일 세율에서 2020년 1월 1일부터 세분화됐습니다. 게다가 다주택자와 법인 중 과세 제도를 도입하여 더욱더 복잡하게 변경되었습니다. 부동산 세법이 조금 더 너덜너덜해졌고 세무사분들이 할 일이 많아졌네요.
원래 법(法)이란 ‘물 수(水) + 갈 거(去)’의 합성어입니다. 말 그대로 ‘물처럼 순리적으로 간다’라는 의미를 내포합니다. 순리적 명쾌한 결과가 도출돼야 하지만 법에 정치적 억제 논리가 개입, 앞뒤가 안 맞는 방향으로 흘러갑니다. 자주 바뀌다 보니 법을 지키는 개인만 혼란스럽습니다. 취득세, 양도세, 보유세 등의 부동산 세법은 자주 변동되는 법입니다. 자주 관심을 기울여 정보를 업데이트하는 개인의 노력이 필요합니다.
아파트 등 주택을 매입할 때 집값 외에 다음의 순서대로 비용이 발생합니다. 각 부분에 대한 세부적인 사항을 차례대로 정리합니다.
① 취득세(지방교육세, 농어촌특별세는 취득세 내용 참조)
② 국민주택채권 매입 또는 국민주택채권 할인 비용
③ 인지세
④ 법무사 보수
⑤ 부동산중개보수
1. 취득세의 내용
취득세 계산은 ‘취득가격 x 세율’로 비교적 단순합니다. 다만 과거보다 현행 세법은 복잡하게 세분되었으니 상기 표를 참조하시고, 절세를 위해서는 여러 방안을 고민하셔야겠습니다. 단순 계산은 인터넷 ‘부동산 계산기’ 또는 ‘위택스 취득세 계산 프로그램’을 활용하시기 바랍니다.
위 표의 내용은 인터넷 ‘부동산 계산기 사이트’에서 가져왔습니다. 특히 취득세의 예외 조항들은 매년 갱신되는데요. 에컨대 2025년 개정된 내용중에는 생애최초 소형주택(아파트 제외) 구입 시 300만 원까지 취득세 면제, 인구 감소지역 주택 구입 감년 혜택, 비수도권 주택미분양 아파트 임대주택으로 활용하면 50% 감면, 주택수 산정 예외 등 정책의 변화로 부동산 세법은 계속 변화되고 있습니다.
본 내용은 가장 일반적인 기준에서 집을 살때 드는 비용을 산출하려는 목적에서 기획했습니다. 예외 조항들은 계산기 프로그램에 맡겨두시면 되고. 오늘은 이런저런 비용이 들어간다는 원리를 이해한다는 개념으로 접근하시면 됩니다.
2. 국민주택채권은 무엇인가?
국민주택채권은 정부가 국민주택 사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 채권으로 집을 사면 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. ‘국민주택
채권매입대상 금액표’를 기준으로 매입할 수 있으며, 대부분 잔금을 치를 때 채권할인율에 해당하는 비용만 부담합니다.국민주택채권할인율은 인터넷에서 쉽게 알아볼 수 있고, 오늘(2025.6.14) 검색해보니 할인율이 8.6354%입니다. 국민주택채권 1,000만 원을 매입해야 한다면, 할인해서 863,540원만 부담하면 되겠지요. 채권 매입과 할인은 법무사가 대행하며 본인이 은행에서 직접 처리도 가능합니다.
3. 인지세에 대하여
인지세는 부동산 소유권이전등기 등을 할 때 드는 비용으로 다음의 표와 같습니다. 4억 원 아파트 거래에서 인지세가 150,000원 수입증지세가 15,000원임
을 알 수 있습니다.
3. 법무사 주택(아파트)등기 보수 계산 방법
법무사 보수는 법무사 사무소마다 차이가 있어 정확하게 산출하기 어렵습니다. 그러나 일반적인 계산 방법은 다음과 같습니다. 서류 접수 전에 금액을 미
리 확인하시고 진행하십시오.
￭ 대행업무 보수 : 건 당 3,000원 ~ 80,000원
￭ 교통비 등 : 80,000원 ~
4. 부동산중개 보수
그러면 다음 사례로 실제 계산해볼게요!
[사례] A는 다음과 같이 OO 아파트를 매입하였다. 취득 시에 드는 총비용을 산출하면?
① 부동산 소재지 : 경기도 OO 구 OO 동 OO번지 OO 아파트(전용면적 85㎡)
② 거래 방법 : 부동산중개사무소 중개로 매입
③ 공인중개사 실거래가 신고가액 : 400,000,000원
④ 공동주택가격(시가표준액) : 375,000,000원
※ 시가표준액 조회는 국토교통부 공시가격 알리미 참조. ( http://www.realtyprice.kr/notice) 공시가격 알리미에서는 단독주택과 공동주택 공시가격 등을 조회할 수 있습니다.
[사례의 계산]
1. 과세표준 : 사실상 취득가격인 실거래가 신고가액 400,000,000원
2. 취득세 및 부가세 :
￭ 취득세 = 400,000,000원 X 1.0% = 4,000,000원
￭ 지방교육세 = 400,000,000 X 0.1% = 400,000원
총 세액 = 4,000,000 + 400,000 = 4,400,000원
※ 본 계산의 내용은 1주택자, 9억 미만, 면적 85㎡ 이하 기준으로 작성했습니다. 다주택자는 지역에 따른 중과세 등 변수가 많으니 주의하시기 바랍니다.
3. 국민주택채권매입(시가표준액의 2.6%) : 9,750,000원 » 할인하여 매각 9,750,000 x 8.6354% (할인율 : 매일 변동) = 841,195원
4. 인지세 : 150,000원
5. 증지세 : 15,000원
6. 법무사 보수 :
￭ 기본 보수 : 440,000원 + [(1억 원) x 0.0008] = 520,000원
￭ 대행수수료(신청서/취득세) : 40,000원 ~ 80,000원
￭ 교통비 : 80,000원 ~
￭ 전체금액의 10% 부가세
※ 법무사사무소에 따라 차이가 있습니다.
7. 부동산 중개보수( 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 : 0.4% ) : 1,600,000원
마치면서
부동산을 구입할때 드는 비용의 개념과 실제 계산을 해봤습니다. 변수가 여럿 존재합니다. 정확한 계산은 본인의 현재 상황에 맞는 변수를 고려 하시기 바랍니다.
오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.