초보자를 위한 경매 용어 정리: 부동산 경매 Ep34
들어가면서: 경매 용어만 친숙해도 절반의 성공!
경매는 채권자의 경매 신청으로 시작됩니다. 법원은 형식적 심사 후 적법하면 그 내용이 임의경매 또는 강제경매든 ‘경매개시결정’ 후 부동산 등기부에 기록합니다. 경매개시결정에 대한 압류의 효력은 그 결정이 채무자에 송달된 때 또는 기입등기가 완료된 때 발생합니다. 이때부터 일반 사람들이 해당 부동산의 등기사항증명서를 발급받으면 경매개시 여부를 알 수 있으며, 동시에 법원은 경매 준비로 분주합니다. 이때부터 초보자가 많이 어려워하는 용어들이 마구 쏟아져 나옵니다.
이번 장은 ‘경매 용어’에 대하여 가볍게 접할 수 있게 정리했습니다. 대부분 법원 경매정보사이트 상의 내용을 편집한 겁니다. 용어에 익숙해지기 위해 반복 학습하는 차원에서 정리했고, 앞서 ‘권리분석 편’에서도 자주 언급됐으니 지금쯤 처음보다 편하실 겁니다. 한번 읽고 쓱 지나가시면 끝.
사건번호
경매가 시작되어 종결될 때까지 법원에서 사용하는 관리번호로 경매물건에 고유 번호를 부여합니다. 사건번호 앞부분의 숫자는 사건이 접수된 년 도를 표시하고, 부동산 등 경매사건은「타경」이라는 부호를 중간에 사용합니다. 맨 뒤의 숫자는 해당 지원에서 접수된 번호입니다. 예) 2025타경12345
물건번호
부동산경매 물건을 검색하다 보면 사건번호는 같은데 접수번호 뒤 ‘( )’에 번호가 있는 경우가 간혹 있습니다. 예) 2025타경1234(1), 2025타경1234(2), 2025타경1234(3) ··· 이를 ‘물건번호’라고 합니다.
하나의 사건에 물건이 여러 개라면 물건번호를 붙입니다. 물건번호는 채무자가 여러 개의 부동산을 소유하고, 그 물건이 동시에 경매로 진행될 때 사용합니다. 이때 입찰표와 입찰 봉투 등에 해당 물건번호를 기재하지 않으면 입찰 무효되므로 주의하세요.
현황조사
경매개시결정이 내려지면 법원은 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명령하는 것을 말합니다. 집행관은 전입세대의 확인열람 및 주민등록등본을 발급받아 임차인의 대항력 유무 등을 판단하게 됩니다. 이때 만들어지는 문서가 ‘현황조사서’입니다.
감정평가
법원이 감정평가사나 감정평가 업체에 해당 부동산에 대한 가격평가를 명하는 것을 의미합니다.
매각물건명세서
매각물건명세서는 법원이 조사한 부동산 점유자, 점유의 근원, 점유할 수 있는 기간, 임차인의 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등이 기재되고, 부동산에 관한 주요 권리, 특수한 사항 등을 기록한 문서입니다. 법원은 매각물건명세서를 작성, 이를 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치, 일반인이 열람할 수 있도록 합니다.
각물건명세서는 경매를 참가하는 사람이라면 반드시 사전에 숙지해야 하는 중요한 문서로 매각물건명세서의 중대한 하자가 발생한 경우에는 매각허가에 대한 이의신청사유가 됩니다.
매각기일
경매법원에서 해당 경매부동산을 실제 매각하는 날로 시간, 장소 등과 함께 공고합니다.
배당요구 종기
부동산경매는 개인이 해결하지 못하는 채무 관계를 일정한 절차(민사집행)를 통해 매각하고, 그 대금으로 ‘배당(빚잔치)’하는 강제집행 절차입니다. 다시 말해 배당이란 낙찰자가 납부한 돈으로 채권자에게 골고루 나눠주는 중요한 절차인데, 부동산경매에 관련 채권자들은 배당요구종기일까지 배당요구를 해야합니다.
‘배당요구종기일’이란 말 그대로 배당요구를 할 수 있는 마지막 기한을 의미합니다. 법원은 매각을 준비하는 과정에서 배당요구종기일(첫 매각기일이전)을 공고합니다.
배당요구는 ‘권리신고’와는 다른데요. 권리신고는 경매부동산의 관련 권리자가 집행 법원에 신고 및 그 권리를 증명하는 절차입니다. 권리신고만으로 당연히 배당되는 것은 아니기 때문에 반드시 별도의 배당요구 신청을 배당요구 종기일까지 해야 합니다.
매수 신청(입찰) 보증금
부동산경매에 입찰하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액을 제공하는데 이를 ‘입찰보증금’이라 합니다. 입찰보증금은 입찰표와 함께입찰 시 집행관에게 제출합니다.
신건
매각기일에 최초로 입찰이 진행되는 부동산 경매 물건을 의미합니다.
유찰
낙찰의 반대되는 말로 매각기일에 응찰자가 없거나 다른 사유로 매수인이 없는 상태를 말합니다. 이때 최저입찰가격이 저감(법원에 따라 20~30%)되어 다시 매각이 진행되는데 이를 새매각(신경매)라고 합니다.
차순위 매수신고인
최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 차순위 매수신고를 하게 되면 매수인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못하는데요. 그 대신 최고가 매수신고인에 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나, 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 않으면 다시 매각하지 않고, 집행 법원으로부터 매각 허부 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자입니다. 경매 절차가 결정될 때까지 보증금을 돌려받지 못합니다. 자금회전의 문제가 생길 수 있어 실익은 없는 편입니다.
재경매 (재매각)
낙찰 및 낙찰허가결정 확정 후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 대금 지급의무를 이행하지 않고, 차순위 매수신고인도 없는 경우에 법원이 직권으로다시 실시하는 경매입니다. 재경매의 경우 법원에 따라 입찰보증금이 증가(10~30%) 될 수 있습니다.
재경매를 진행하는 경우 이전 낙찰자가 새로 지정된 입찰기일 3일 전까지 낙찰대금을 전부 납부하면 재경매는 취소됩니다. 이때 전 낙찰자는 낙찰대금납부일 이후부터 대금을 납부하는 날까지의 지연이자, 낙찰대금, 재경매공고 등의 비용을 납부해야 합니다.
경매개시결정에 대한 이의 신청
경매개시결정에 대한 이의는 절차상의 이해관계인이 할 수 있으며 내용은 다음과 같습니다.
※ ‘경매에서 이해관계인은 따로 포스팅합니다.
“경매신청 방법의 부적합, 신청인의 부적격, 대리권의 부존재, 목적 부동산의 표시 불일치 등 경매 절차상의 이유와 저당권 부존재, 저당권 등기 설정의 무효, 피담보채권의 불성립, 변제(변제공탁 포함) 등에 의한 채무 소멸 등 권리상의 문제로 이의를 제기할 수 있다.”
경매개시결정에 대한 이의 신청은 매각대금 납부 전까지 할 수 있습니다. 경매 절차의 집행정지 효력은 없고, 법원의 직권으로 ‘일시 중지’ 등을 명할 수있습니다.
경매 취하
경매 절차의 취하는 매수인의 매각대금납부 이전까지 할 수 있습니다. 매각대금 완납과 동시에 소유권 이전의 효력이 있기 때문입니다. 매각 기일에 적법한매수신고가 있기 전에는 신청채권자(경매신청인) 단독으로 취하할 수 있고, 매수신고 후에는 최고가 매수신고인 또는 차순위 매수신고인의 동의가 있어야 가능합니다.
경매 취소
경매 취하와 취소는 구별되는데, 경매취소는 주로 법원의 직권으로 이루어지고 주된 사유는 다음과 같습니다.
▪채무변제 또는 경매 원인 소멸
▪경매 목적물의 멸실
▪무잉여로 채권자의 배당이 없는 경우
▪경매와 공매가 동시에 진행할 때 한쪽이 낙찰될 경우 다른 절차는 취소
※ 매수 신고 후 매수신고인의 경매 취하 동의가 여의치 않으면 채무자가 경매개시결정에 대한 이의를 하면 경매 취소가 가능. (말소된 등기부 등본 첨부)
마치면서
뭐든지 처음에는 어렵습니다. 그 일에 익숙하지 않아서죠. 오늘은 부동산 경매에서 주로 사용하는 용어들을 알아봤습니다. 개별 절차에 대해서는 다음 링크를 참조하시고요. 좀 더 세부적인 디테일은 계속 포스팅 하겠습니다.
오늘도 어제보다 조금이라도 더 행복하시길 기원합니다. 감사합니다.
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