시작하면서
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다 🙂
무지하게 더운 여름의 한 가운데입니다. 연일 무더위가 기승을 부리고 있네요. 잇님들 늘 건강에 유의하세요~ 그래서 오늘의 주제는 시원한 물입니다. 지저분한 물이죠 ㅋ. 하수도 원인자부담금에 대한 이야기입니다. 상가 상식을 이어가는 과정에서 자연스럽게 파생되는 재료인데요. ‘그냥 이런 게 있구나!’하고 지나가시면 될 것 같고, 대형 상가를 음식점으로 영업 계획 중인 분이라면 필독하세요!~
하수도 원인자부담금은 무엇이며 누가 내야 하나?
‘하수도 원인자부담금!’ 처음 듣는 분도 계실 겁니다. 관련 법 조항은 [하수도법] 제34조, 제61조에 있는데 법조문은 생략하기로 합니다. 원인자부담금은 지방자치단체의 조례로 산정기준 및 징수방법 등을 정합니다. 그러므로 그 기준은 지자체에 문의해야 정확하겠지요.
가정에서 사용되는 생활하수와는 달리 상업시설인 공장, 일반음식점, 대형음식점 등에서는 대개 하수가 오염되어 배출되므로 정부에서는 하수처리장을 건설, 오염된 물질을 비용을 들여 정화 처리한 후 방류합니다. 이때 해당 건물에서 내보내는 정화처리 비용을 ‘오염된 하수의 원인을 제공한 자’가 내라는 것입니다. 하수도원인자부담금이 발생하는 사례는 다음과 같습니다.
① 하수도 원인자부담금 징수 대상인 시설을 신축할 때 건축주가 납부
건물을 신축하여 사용승인을 신청할 때 필요한 용도대로 금액을 납부합니다. 원인자부담금은 상업시설 중 일반음식점 금액이 많습니다. 그래서 건축주는 초기 비용을 절약할 목적으로 신축 시 일반음식점 대신 사무실 등의 용도로 납부하는 꼼수도 있지요. 나중에 임차인에게 비용을 전가할 목적입니다. 이런 점포를 계약할 때는 주의해야 합니다. 큰 평수라면 우리가 뭘 상상하든 금액은 그 이상입니다.
② 기존 건축물을 용도 변경할 때
예를 들어 신축 당시에는 의류판매 또는 은행 등의 사무실로 사용 승인되어 계속 임대하다가 여타 사정으로 일반음식점으로 용도 변경된다면 하수도 원인자부담금이 발생할 수 있습니다.
‘하수도 원인자부담금’으로 임대차계약 후 분쟁이 있을 수 있다!
건축단계에서는 건축주가 선 부담하였으므로 문제가 없습니다. 그러나 건축물의 용도변경 과정에서는 큰 분쟁이 될 수도 있으니 계약 전 해당 지자체에 정확히 문의, 임대인과 합의하여 계약서에 명시해야 합니다.
[원인자부담금이 부과되는 황당한 상가 임대 이야기]
건물주 A는 본인 건물 1층을 옷가게로 오랫동안 임대하였으나, 의류업계의 경기침체로 기존 임차인이 폐업한 후 오랫동안 상가가 비어있어 손해가 이만저만한 게 아닙니다. 상가 전면 유리창에 임대한다는 내용의 현수막을 크게 부착하고, 새로운 임차인을 기다리던 중 임대인은 B의 전화를 받습니다.
“임대문의 현수막 보고 전화 드리는데, 사장님! 혹시 비어있는 상가에 음식점은 안 될까요? 얼마 전부터 시장조사를 하다 보니 식당으로 위치가 좋아보여서요. 사장님만 괜찮으시면 바로 계약하겠습니다.” B가 이렇게 제안합니다.
“음··· 식당은 좀 그런데······.” 건물주는 잠깐 고민하다가 “계속 비워두느니 까짓거 그렇게 합시다!”라며 계약하자고 합니다.
오랫동안 비어있던 상가에 대해 고민했던 임대인은 새로운 임차인의 제안을 쉽게 수락한 후 바로 공인중개사 없이 직거래로 임대차계약서를 작성합니다. 한편 임차인은 적당한 임대료에 인테리어 공사 기간도 넉넉히 받아 흡족한 마음으로 공사를 바로 시작합니다. 식당의 인테리어 공사가 마무리될 즈음 ‘영업신고’에 대한 문의를 해보니, 구청 담당자 이렇게 말합니다.
“과거에 의류 판매장이었는데 식당으로 변경하려면 먼저 건축물 용도변경을 해야 합니다. 음······ 그리고 그 전에 하수도 원인자부담금을 먼저 내야지요”
“얼마를 내야 하는데요?” B가 물어봅니다.
“잠깐만요. 계산해 보겠습니다······ 4천5백만 원 정도 될 것 같네요.” 이렇게 담당자가 대답합니다. ㅠㅠ
큰 금액에 깜짝 놀란 임차인은 건물주에게로 달려가 ‘하수도 원인자부담금’에 대해 열심히 설명했으나, 임대인은 단호하게 대답합니다.
“전에 아무 문제 없었는데, 음식점으로 변경되면서 발생한 금액이니 임차인이 내야 하는 게 당연하지! 나는 절대 낼 수 없어요!!!”
큰돈들인 매장 인테리어가 거의 완성되어가는 시점에 세입자는 아주 난감합니다.
하수도 원인자부담금은 임대차계약서를 작성할 때 서로 합의해야 한다.
하수도원인자부담금은 주로 큰 평수의 일반음식점에서 많이 발생합니다. 용어도 생소하고 금액은 상상을 뛰어넘을 정도로 많은 것이 특징입니다. 임대차 계약 전에 미리 이 같은 사실을 알고, 지자체 담당자에게 미리 문의만 했어도 이런 손해는 막을 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 듭니다.
상가를 전문으로 하는 부동산중개업소는 이런 사실을 잘 알고 있으므로 사전에 충분히 설명하겠지만, 주택만을 주로 중개하는 부동산사무소는 간혹 모를 수도 있습니다. 이런 종류의 거래사고가 발생한다면, 어떤 경우라도 임차인 본인이 금전상의 손해를 피할 수 없으니 항상 주의해야 합니다.
다른 용도로 임대차하던 큰 평수의 상가를 식당으로 임대차한다면 계약의 원칙이 필요하다.
계약 전 해당 상가의 주소 등의 자료를 입수하여 지자체 담당자에게 창업할 업종을 말하고, 용도변경 및 하수도 원인자부담금 발생 여부를 자세히 문의. ‘하수도 원인자부담금’을 피할 수 없다면, 임대인과 미리 그 비용부담의 주체를 정하여 임대차 계약서에 명시합니다. 원론적으로 임대인이 비용부담의 주체이기는 하지만, 필요에 따라 임대인과 50 : 50을 부담하는 형태도 있으므로 사전 조율이 중요합니다.
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끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 행복하세요~