확정일자 임차인 우선변제권: 부동산경매 Ep27
들어가면서: 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 이야기
안녕하세요. 지식거래소입니다.~
앞서 대항력에 대해 길게 서술했습니다. 지루하셨죠! ^^; 안 보셨으면 아래 대항력 링크 참조하세요.
우선변제권이란?
이제 대항력을 알았으니 임차인의 ‘우선변제권’을 알아볼 차례입니다. 대항력과 우선변제권은 떼려야 뗄 수 없는 아주 밀접한 관계가 있습니다. 일반 부동산 관계와 달리 경매에서는 등기부상의 말소기준권리 보다 앞서 계약과 전입(대항요건)을 하면 익일 0시부터 대항력이 발생한다는 사실을 우리는 알고 있습니다. 그러면 경매에서 ‘우선변제권’이란 무엇일까요?
우선변제권이란 경매 또는 공매에서 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 임대차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 1989년 12월 30일에 개정된 주택임대차보호법에서 임차인의 대항력과 확정일자에 기한 우선변제권 제도를 도입, 1990년 2월 19일부터 시행하여 현재에 이르고 있습니다. 우선변제권을 언급한 주택임대차보호법의 해당 법률 조항을 가져왔습니다.
위 법조문을 요약하면 이렇습니다.
우선변제권 = 대항요건(주택의 인도 + 전입신고) + 확정일자
우선변제권은 임대차계약서 작성, 이사 및 전입신고 그리고 확정일자를 받으면 그 권리가 생깁니다. 확정일자는 주민센터, 지방법원, 공증인사무소, 인터넷으로 받을 수 있습니다.
우선변제권은 후순위 권리나 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 임차인이 법원에 권리신고 후 경매 절차에 참여할 수 있는 권리로 근저당 설정과 같은 효력을 갖습니다. 이를 보증금이라는 채권이 근저당과 같은 물권의 효력을 가진다고 하여 ‘채권이 물권화되었다.’ 또는 ‘준물권’이라고 표현하기도 합니다. 대항력은 경매, 공매, 매매, 증여, 상속 등에도 효력이 발생하나 우선변제권은 경매, 공매에서만 인정됩니다.
우선변제권의 효력 발생 시점
우선변제권의 효력 발생 시점은 대항요건(주택의 인도 + 전입신고) + 확정일자가 전부 갖추어질 때 발생하는데 예를 들면 다음과 같습니다.
▪주택에 입주, 주민등록 및 확정일자를 동시에 진행했다면 다음 날 0시에 우선변제권 생성.
▪주택에 입주, 주민등록 전입신고를 마친 후 나중에 확정일자를 받았다면 확정일자 날에 우선변제권이 생성됩니다.
▪확정일자를 먼저 받고 입주, 주민등록신고를 하였다면 전입신고일 다음 날 0시를 기준으로 우선변제권의 효력이 발생합니다.
우선변제권 요건의 유지 기간
우선변제권의 요건은 전입 및 점유와 확정일자를 받는 것인데, 임차인은 경매에서 언제까지 이 조건을 유지해야 할까요?
원칙적으로 배당요구 신청한 임차인은 ‘배당요구종기일’까지 요건을 유지해야 합니다. 다만 경매사건이란 수시로 상황이 변화될 수 있으니 배당받을 때까지 계속 유지하는 것이 좋습니다.
우선변제권 탄생 배경(임대차보호법 시대적 배경 이야기)
대항력, 우선변제권…. 혼란스러울 겁니다. 우리가 좀 더 쉽게 이해하기 위해서 임대차보호법의 제정과 변천사 이야기를 해봅니다.
임대차보호법 제정 이전의 시대 우리나라는 ‘민법’만으로 세상이 돌아갔습니다. 민법에서 임대차계약은 당자자 간에만 유효했기 때문에 중간에 집주인이 바뀌면 임차인은 저항도 못 하고 쫓겨났습니다. ㅠㅠ
이런 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위해 임대차보호법이 제정되었고, 그 내용에 대항력을 부여함으로써 임대차계약 후 이사 및 전입신고를 마치면 임차인은 제3자(집주인이 바뀌어도)가 침해할 수 없는 힘을 갖게 됩니다.
세월이 조금 더 지나가 보니. 대항력만으로 보호받을 수 없는 소액임차인의 생계보장을 위해 우리가 다음 주제로 다루게 될 ‘최우선변제 제도’를 개정하게 됩니다.
임대차보호법에 우선변제권이라는 새로운 무기를 장착하게 되는데, 그 내용은 대항요건과 확정일자를 결합, 물권화시켜 민사집행법 절차인 배당에서 물권인 근저당 등과 동등한 입장으로 경합할 수 있는 길을 마련했습니다.
그리고 대항력의 중요 요소인 점유 상실을 막기 위해 ‘임차권등기제도’를 도입했습니다. 이는 임차인의 사정으로 보증금을 못 받고 이사를 하더라도 그 내용을 등기부에 공시, 과거 대항력을 소급 인정하여 세입자를 보호하는 원리입니다.
마치면서
다시 원점으로 돌아와서 우선변제권을 마무리하겠습니다. 임차인이 우선변제를 받기 위한 요건은 다음과 같으며 좀 더 자세한 권리분석은 앞으로 사례를 통해 진행하겠습니다. 우선 다음의 내용만 알아두시면 되겠네요.
① 임차인은 대항요건을 갖추어야 한다.
② 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다.
③ 경매에서 우선변제 받기 위해서는 법원에 배당요구를 해야 한다.
④ 대항요건을 배당요구종기일까지 유지해야 한다.