시작하면서 : 권리금?
안녕하세요~ 무진입니다:)
오늘은 상가점포 권리금 계약 방법에 대해 알아봅니다.
우리나라의 상가는 오래전부터 권리금이라는 특수한 형태의 거래가 이루어지고 있어 창업하시는 분들에게는 큰 장벽이기도 합니다. 그간 권리금에 대한 폐해가 많아 2015년에 권리금 법제화가 이루어졌지만, 아직도 권리금은 당사자 간 은밀히 거래되고 있는 현실입니다. 권리금의 종류를 간단하게 알아보겠습니다.
“권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.” [상가임대차보호법 제10조의 3 권리금의 정의 중 발췌]
바닥권리금 :입지 조건이 좋은 상가에 대한 자릿세의 일종입니다. 원래 권리금은 임차인끼리 주고받은 금액이었으나, 빈 점포를 건물주나 관리인이 관행적으로 받는 경우도 간혹 있습니다.
영업권리금 : 영업상의 노하우나 활성화된 사업장에 대해 대가를 지급하는 것을 말합니다. 고객의 비중이나 매출액에 따라 천차만별이겠지만 일반적으로 1년 정도의 평균 순수익을 생각하는 것 같습니다.
시설권리금 : 기존 임차인이 사용한 집기, 가전제품, 인테리어비용 등을 새로운 임차인이 인수함으로써 그 시설물에 대한 보상으로 지급하는 비용이라 볼 수 있습니다. 시설에 대한 감가상각이 존재하며, 금액이나 품목은 서로 합의하여 정하기 나름이겠지요.
권리금 계약 사고 이야기
조금 세월이 지난 이야기인데, 아직도 이런 사고가 있을 수 있어 게재합니다. 상가는 인수인계, 인허가, 위반건축물 문제 등 계약상 위험과 단계별로 점검해야 할 사항이 주택보다는 많습니다. 인테리어 비용 등 간접 비용도 생각보다 많이 소요되기 때문에 계약 단계에서부터 세밀하게 준비해야 합니다. 다음 사례는 실제 발생한 거래사고입니다.
A는 식당을 창업할 계획으로 열심히 발품을 팔던 중 OO 중개업소의 소개로 알게 된 B의 점포가 아주 맘에 들어 인수했으면 합니다. 다음은 부동산중개사와의 대화 내용입니다.
“점포 위치가 좋아 지금 계약하지 않으면 오후에 다른 분이 계약할 겁니다. 서두르시죠!” 중개사가 말합니다.
“제가 영업을 승계하는 데 절차상 문제가 없겠지요?”라고 A가 말합니다. “이미 오래전에 식당으로 허가 난 상태고, 현재 정상적인 영업을 하고 있으니 구청에서 기존 임차인의 권리를 승계 받아 바로 장사를 시작하면 됩니다. 아무 문제 없어요!”라고 본인이 책임질 듯 중개사는 자신 있게 말합니다.
부동산 공인중개개사의 이런저런 대화가 오간 후, A는 90㎡ 1층 점포를 권리금 2억 원으로 하는 권리금 양도양수계약을 급히 끝내고, 건물주와 보증금 1억 원에 월세 200만 원의 임대차계약까지도 후다닥 처리합니다.
얼마 후 잔금일이 되어 권리금 잔금과 임대차 보증금 전액을 지급한 뒤 A는 식당 명의자 변경을 위해 B와 만나려 했으나 연락이 안 됩니다. A는 중개업소에 기존 임차인이 연락이 안 되니 명의자 변경을 할 수 있게 해달라 요청했고, 중개인이 해당 지자체에 알아본 결과, 기존 임차인이 며칠 전 폐업신고를 마친 상태라 신규로 영업허가를 받아야 한다는 내용이었습니다.
A는 신규 영업허가를 위해 서류를 준비하여 제출했습니다. 그러나 “영업 허가를 신청한 점포는 전 임차인의 영업허가 후에 불법으로 증축한 무허가 건물이 있어 신규 영업허가를 내줄 수 없으니, 위반건축물을 먼저 해결하고 다시 오세요!”라는 담당자의 답변을 듣습니다.
A는 건물주에게 이 사실을 알렸으나 “큰 비용을 들여 증축한 건축물을 철거할 수는 없고, 허가가 안 난다면 계약해제는 해주겠다.”라는 말을 듣고 망연자실합니다.
부동산 중개사에게 따지자 “장사를 계속하는 건물이라 당연히 영업허가가 나오는 줄 알았다! 나도 모르는 일이다”라고 발뺌을 하는 것이었습니다. 이로 인해 A는 임대인에게 입금한 보증금 1억 원을 돌려받을 수 있는 것을 제외하고, 기존 임차인에게 지급하였던 권리금 2억 원은 모두 손해 볼 위기에 처합니다. A는 부동산 중개업소를 상대로 법원에 손해배상청구 소송을 제기했고, 법원의 판단은 이렇습니다.
양수인은 중개업자로부터 손해액의 60%인 1억2천만 원을 배상받아야 합니다. 그러나 중개업자 명의의 재산이 없어, 공인중개사협회 공제에 가입된 1억 원을 보상받을 수 있으나, 나머지 2천만 원과 A의 과실(40%)로 인한 8천만 원을 합한 1억 원은 손해 보게 될 위기에 처했습니다. ※ 참조 : 판결 당시 공제보험은 1억 원. 2025년 현재는 개인사업자 2억 원, 법인 사업자 4억 원입니다. 건별이 아닌 합계 금액임.
위의 사례는 중개업자나 본인이 약간만 주의하여 등기사항증명서와 아울러 건축물대장의 ‘위반건축물’만 확인했어도 막을 수 있었던 거래사고입니다. 부동산 거래사고는 이 밖에도 비일비재합니다. 사고 대부분은 계약 당사자가 계약과정에 적극적으로 참여하지 않고, 지레짐작과 막연한 믿음에서부터 시작됩니다. 자주 언급하는데, 부동산 거래계약을 하면서 이후의 발생하는 모든 문제는 부동산중개사가 책임이 있다고 믿습니다.
당연히 부동산 거래사고에 대하여 중개사는 법률적, 금전적 책임이 있습니다. 하지만 현행 공인중개사사무소(개인)의 공제보험 액수가 2억 원 한도로 정해졌기 때문에 충분한 보상이 이루어지지 않을 수도 있으며, 실제 판결에서도 임차인의 확인 의무를 강조함으로써 피해자의 과실도 일정 부분 인정하고 있습니다. 결국, 피해자는 부동산을 임대차한 ‘아무것도 모르는 임차인’과 ‘정확하게 모르는’ 중개인이 되는 것입니다. 위험을 줄이기 위해서는 계약 당사자인 본인이 초기부터 적극적으로 참여, 소유자 여부 확인, 각종 인허가, 확정일자 등의 모든 세부 일정을 능동적으로 해야 할 것입니다.
상가점포 권리금 계약서 작성 및 임대차계약 승계의 모든 것
상가 계약은 권리금 조율은 물론이고, 점포 임대차까지 연결해야 되기 때문에 공인중개사분들이 쭈욱 해오셨는데요. 다만 권리금계약은 현행법상 중개대상물이 아니므로 중개사는 모든 걸 참여하되, 권리금 계약서는 양도 양수인 간의 당사자 거래로 처리해 왔습니다. 즉, 컨설팅계약 명목으로 보수를 책정하는 식의 오래된 관행입니다. 컨설팅 수수료 명목의 보수는 늘 문제가 됐습니다.
이번엔 행정사와의 마찰이 있었네요. 어린이집 양도 양수에 관해 중개사가 권리금계약을 처리한 후 법적 분쟁이 있었는데요. (참조: 성남지원 2022고단 577 1심, 수원지방법원 2022노 6573 상고) 결국 대법원까지 갔습니다. 대법원도 같은 판단을 했네요. 아래 파일 첨부합니다. (대법원: 2024도 1766)
결론은 현행법상 권리금계약은 공인중개사의 중개대상물이 아니므로 행정사가 권리금계약서를 작성하란 말입니다. 아무튼 이런 사안이 있다는 것을 참조하고, 계약서 작성 시 행정사를 대동하든지, 양도 양수자가 직접 계약서를 작성하든지….. 암튼, 가봅니다.
상가점포 계약의 순서도
‘상가 거래사고 사례’와 권리금 계약서 작성 분쟁 사례 말씀드리다가 장문이 되었네요. 상가 거래는 사람이 살아가는 생계가 달린 문제라 잘못되면 되돌리기 어렵습니다. 이번 장에는 상가점포 권리금계약에서 건물주와의 임대차계약 전체에 대해서 알아보겠습니다. 다음은 상가점포 계약의 시간적 흐름을 번호의 순서대로 나열했으니 전체적인 윤곽을 확인하십시오.
① 권리금계약
- 권리양도양수계약서를 작성합니다. 되도록 작성 전에 임대인과 임대료 등에 관한 정확한 협의를 하는 것이 좋습니다. 권리금 계약은 현행법상 중개대상
물이 아니므로 양도인과 양수인 당사자 간 거래로 계약서 작성. 행정사가 계약서를 작성하라는데….. ㅠㅠ 좀 더 구체적인 내용은 따로 정리하겠습니다.
(대법원 2024도 1766 판결) - 권리금에 대한 계약금은 사고 방지를 위하여 잔금 납부 시까지 가급적 공인중개사가 보관하는 것이 바람직합니다. (차용증이나 현금보관증 발행)
- 건물주와의 임대차계약 체결 시간을 되도록 빨리 정합니다.
② 본 계약(건물주와의 임대차 계약) 체결
- 본 계약일에 권리금 잔금을 치른다면, 상가 양도인과 양수인이 건물주보다 30분 정도 일찍 만나 양수인으로부터 권리금 잔금을 입금받습니다.
- 임대인과 임대차계약서를 체결하고, 신규 임차인에게서 받은 계약금은 임대인을 거쳐 현재의 임차인에게 전달.
- 본 계약(임대차계약) 완료된 후 임대인이 돌아가면, 점포의 양도인과 권리금 잔금을 최종적으로 정산합니다.
※ 본 계약일에 권리금 잔금을 정산할 수도 있고, 본 계약 잔금과 동시에 정리할 수도 있습니다. 절차는 같습니다.
③ 본 계약(임대차계약) 잔금 정산
잔금 처리 전에 지자체의 각종 영업승계절차 완료, 공과금 정산 후 잔금을 정산합니다.
마치면서
상가 점포의 계약에는 여러 가지 변수가 존재합니다. 영업 승계 등은 반드시 해당 지자체 등에 직접 방문하여 정확하게 챙겨야 각종 중개사고를 미리 예방할 수 있습니다. 또한, 해당 담당자에게 “이 상가의 양수인입니다”라고 말한 후 본 점포에 행정 처분 등이 없었는지, 영업 승계를 받는데 정화조 등 문제될 것이 없는지를확인하신 후 구청에 비치되어있는 양도양수서, 영업자 지위 승계서 등의 서류를 잔금 납부 시에 지참하여 기명 날인합니다.