국가 재난 수준인 전세 사기, 이번엔 끝낼 수 있을까? 전세사기 예방 대책 분석 및 정리
안녕하세요~ 지식거래소 무진입니다. 🙂
“정보의 비대칭이 만들어낸 비극 ‘기울어진 운동장’ 바로잡는다!”는 내용의 정부 계획을 가져옵니다.
누적 피해자가 35,909명, 금액만 4.7조 원, 소중한 7명의 생명을 앗아간 수치는 ‘전세 사기’로 야기된 통계입니다. 세상을 바꾸는 방법은 두 가지 있는데, 하나는 사람의 마음을 통째로 바꾸는 방법이고, 또 하나는 시스템을 바꾸는 방법입니다. 오늘은 시스템 이야기입니다.
저는 그간 ‘부동산 거래사고’, ‘임대차 상식’,‘부동산 계약 시 반드시 확인해야 하는 사항’,‘임대차 사기 유형’ 등등 수없이 많은 포스팅 한 바 있습니다. 시스템의 부재로 부동산정보의 비대칭 속에서 늘 피해자는 속출했고, 그 당사자는 대개 사회 초년생과 정보 열람 권한이 부족한 중개사입니다. 부정하겠지만, 사실 둘 다 피해자입니다. 오죽했으면 지식거래소에서는 학교 교과과목에 부동산 상식을 커리큘럼에 넣자는 주장까지 했습니다.
이 시스템을 바꿔보겠다는 취지가 2026년 3월 10일에 정부에서 발표한 내용입니다. 좀 지난 내용인데요. 웬만하면 법 통과와 시행을 지켜본 후 포스팅할 예정이었는데 미리 알아보고자 합니다. 딱딱한 전문을 좀 쉽게 전달하고자 합니다. 관련 파일은 아래에 보관했으니 필요한 분은 내려받으세요~
2026년 3월 10일 정부 발표 ‘전세 사기 방지 대책’ 요약합니다. ‘사례’, ‘현재 상황’, ‘향후 대책’ 순으로 정리할 겁니다.
1. 선순위 권리 과다
<사례>
주로 원룸 등 다가구 주택에 선순위 임차인 과다로 인한 사례인데요. 경매로 집이 넘어가는 경우 후순위 임차인이 보증금을 미회수하는 경우가 많습니다. 자세한 내용은 길어지므로 전에 포스팅 내용이 있으니 제일 밑에 링크 참조하세요.
<현재 상황>
부동산 지식을 잘 모르는 임차인이 선순위 권리 확인을 위한 현재 제도(전입세대열람, 확정일자, 세금 체납내역)를 이용하기 어렵고, 또한 예비 임차인은 임대인 동의가 있어야 정보 열람이 가능한 현재 시스템의 문제점이 있습니다. 또한 공인중개사 역시 정보 열람 권한이 없어 선순위 임차인 자료는 ‘임대인 제출자료’에 의존하는 결과로 정확한 정보를 제시할 수 없는 상황입니다.
<향후 개선 대책>
아래와 같이 부처별 산재한 권리정보를 연계해 전세 거래 위험성을 한 번에 파악할 수 있는 시스템 구축을 2026년 8월까지 하겠다는 계획입니다.
이런 시스템을 운영하기 위한 법적 근거로 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 2026년 3월에 발의했습니다. 또한, 기존에 운영 중인 ‘안심전세 App’를 고도화의 일환으로 다가구주택을 포함하고, 등기 정보 외에 정보들도 연계해 분석한다는 계획입니다.
2. 대항력 발생 시기 조정 및 금융 시스템 연계
<사례>
현행 법규상 ‘대항력’이란 권리는 ‘전입신고 접수 익일 0시’에 발생합니다. 즉 그다음 날 대항력이 생깁니다. 반면, 은행 등의 근저당은 ‘접수 즉시’ 그 효력이 발생합니다. 이 시차를 이용, 익일 0시 전에 근저당을 설정하여 편법 대출을 악용한 사례입니다. 제 블로그에도 이 사례를 얘기한 적 있죠. 저도 당했어요 ㅠㅠ. 이 부분도 맨 아래 링크 달아둡니다.
<현재 상황>
대항력의 개념은 임대차보호법, 경매 권리분석, 점유개정 등 광범위하게 분포합니다.
이 대항력의 기준은 다음과 같습니다. ‘대항력’ 기준은 다소 어려울 수 있으니 필요한 분은 맨 밑에 링크를 참조하세요. 이 시차를 이용해서 악성 임대인이 그 사이에 슬쩍 은행 대출을 받으면 임차인은 후순위로 밀린다는 말입니다.
<향후 개선 대책>
임차인의 대항력 발생 시점을 ‘전입신고 시로 조정한다는 대책입니다. 참고로 관련 주임법 개정안은 2025년 12월에 김소희 의원을 통해 발의 됐고, 현재 법사위 계류 중입니다. ’대항력‘이란 법적 지위가 오랫동안 유지되었기에 통과 여부는 잘 모르겠습니다. 범부처 차원에서 통과시키겠다는 강한 의지로 밀어붙이니 가능할 수도 있겠네요.
법적 근거를 갖추고 근저당, 확정일자 등의 선후 관계를 통합정보 시스템에서 쉽게 확인할 수 있도록 한다는 대책입니다. 그리고 금융 정보시스템과 연계, 은행이 대출 전 확정일자 및 전입세대 정보 실시간 확인하는 대책입니다. 2026년 9월까지 완성한다는 계획입니다.
3. 공인중개사 확인 설명 의무 책임 강화
<사례>
대개 원룸 건물 등 다가구주택을 임대차 거래할 때 발생합니다. 임대인이 알려준 대로 확인설명서에 기재한 후 임대차계약을 완결되는데, 후에 경매 개시로 감춰져 있던 선순위 임차인이 등장한 경우 보증금 회수가 곤란한 상황 도래합니다.
<현재 상황>
일반 임차인은 부동산 물건의 선순위 권리관계 또는 위험을 온전히 분석하기에는 한계가 있습니다. 그리고 이를 중개하는 공인중개사는 권리관계 설명 의무는 있으나, 이를 뒷받침하는 정보(확정일자, 체납정보, 선순위 임차인 내역 등)는 ’임대인 제출자료‘에만 의존하는 결과 정보의 부정확한 상태가 지속되고 있습니다.
<향후 개선 대책>
통합정보시스템을 먼저 구축한 뒤 중개사가 이 시스템을 열람할 수 있는 권한을 부여해 정확한 선순위 권리 내용을 예비 임차인에게 확인 설명하도록 한다는 게 골자입니다. 그리고 이를 위반 시 과태료 상향 및 영업정지 등 처벌 수위를 강화한다는 내용입니다.
마치면서: 계획대로 될까?
정부 계획은 여기저기 흩어져 있는 권리 등에 정보를 한 곳에서 파악할 수 있는 시스템을 구축한다는 말이네요. 즉, 등기부등본과 확정일자, 전입세대 현황, 세금 체납 여부 등 전세 계약과 관련된 주요 정보를 한 번에 확인할 수 있도록 할 계획입니다.
그전에 임대인의 동의를 거치지 않아도 되도록 법을 개정해야 하고, 또한 ’대항력 발생 시기‘를 바꾸기 위해 주임법 개정안 발의를 해놓은 상태입니다. 워낙 여러 곳과 연결된 사안으로 통과될지는 미지수네요. 토대가 완성되면 공인중개사에게 시스템 정보 열람 권한을 부여한다는 말입니다. 그리고 이를 어길 시에는 처벌을 대폭 강화한다는 내용도 덧붙였네요.
노파심에 언급하고 갑니다. 바로 시행한다는 말이 아니고요. 우선 법이 통과되고, 시스템을 만들어 시행한다는 내용입니다. 다음 이미지는 이번에 발표된 내용 중 일정에 관한 표입니다. 참고하십시오. 2026년 9월까지 완성 목표입니다.
특히, 나라에서 공인으로 인정한 공인중개사는 선순위 권리관계, 세금 체납 등 정확 정보 열람 권한 없어 정확한 정보를 신임차인에게 제공할 근거가 없는 모순적인 상황이 지속되었는데요. 앞으로 좋은 변화가 이루어지기를 기원합니다.
연관된 포스팅 모음
- 주택임대차보호법 임차인 대항력(점유개정 포함) 개념 총정리
- 부동산 사무소 전세보증금 편취 사건 이야기와 사기 예방을 위한 조언
- 부동산 계약서 작성 직전에 반드시 확인 : 서류 및 본인확인, 대리인, 가사대리권, 직거래 임대차 사기 사건
- 신탁 부동산 신탁회사 동의 없이 임대차 계약을 체결한 이야기: 신탁 부동산 위험하다!
- 국내 부동산 거래의 문제점은?: 부동산 거래 사고 대하여
- 깡통전세를 소개한 공인중개사의 책임은?
- 아파트 소유자의 주민증 위조, 세입자가 매매 계약 후 계약금 먹튀 사고
- 원룸 신축 건물: 아슬아슬한 임대차 계약과 참담한 결론 이야기
- 다가구 주택 임대차 위험하다!: 다가구주택 임대차계약 시 특약
- 임대차 계약 사기 유형과 거래 사고 그리고 대처 방법
- 부동산 계약서 작성 직전에 반드시 확인 : 서류 및 신분증 진위 확인, 대리인, 가사대리권, 직거래 임대차 사기 사건 등
- 근저당권과 채권최고액 그리고 임대차계약 위험하다: 실제 사고 이야기 첨부
- 경매 몰라도 배당은 꼭 알아야!
- 기타 거래사고 관련 포스팅은 다수 있습니다. 하단 ‘검색기능’을 이용하세요.
- 지식거래소에서 만든 책에도 모든 내용을 담았습니다.
지식거래소에서 만든 부동산 관련 도서
- 한 번 알아두면 평생 도움 되는 부동산 상식
2. 자본주의에서 최선은 싸게 사서 제값 받고 파는 것이다!
긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 오늘 하루도 좋은 일만 가득하시기를 기원합니다. ^^